Viete, že si chcete kúpiť dom - nie ste si istí, kde začať. A niet divu: Nákup vášho prvého domu môže byť dlhý, zastrašujúci proces, plný hrubých vecí, ako je matematika, právne dokumenty a konkurencia hrdinov. Ale nebojte sa: Prví kupujúci, rovnako ako vy, vždy a my vás prevedieme týmto procesom.
Najprv sa musíte uistiť, že ste emocionálne a finančne pripravený kúpiť dom. Dúfajme, že ste strávili niekoľko rokov tým, že ste sa dostali na pevné finančné základy - to znamená zarábať stály príjem, šetrenie zálohy a zlepšenie kreditu, aby ste sa mohli kvalifikovať pre hypotéku.
Pred otvorením na otvorených domoch nie je žiadna škoda, než budete oficiálne pripravení na nákup, len aby ste získali cit pre trh a to, čo sa vám páči a nepáči. Ale akonáhle máte svoje financie na druhú, je čas začať vážne.
Ak si prenajímate, začnite hľadať približne šesť mesiacov pred začiatkom nájmu, hovorí Marie Presti, majiteľka / maklérka spoločnosti Presti Group v Newtone, Massachusetts. „Pre priemerného kupujúceho domu trvá nájdenie nehnuteľnosti dva až tri mesiace a akonáhle zadáte ponuku, je to ďalších šesť až osem týždňov,“ hovorí. Avšak na trhoch s veľkou konkurenciou a malým inventárom môže vyhľadávanie trvať ešte dlhšie.
Je to dobrý nápad začať s prvou triedou homebuyer, ktorá vás oboznámi s procesom, ako aj s niektorými dôveryhodnými realitnými profesionálmi vo vašej oblasti. "Určite zvážte, či by ste sa mali prvou triedou homebuyerov učiť čo najviac, takže to nie je také desivé," hovorí Presti. Dokončenie takejto triedy je často požiadavka na prvé pôžičky pre homebuyerov, takže je dobré si to dať čo najskôr pod pás.
Okolo tohto času budete chcieť začať s montážou svojho realitného tímu, počnúc nákupcom a hypotekárnym veriteľom. (Neskôr budete potrebovať právnika, domovského inšpektora a poisťovacieho agenta.) Opýtajte sa okolo, prečítajte si recenzie realitných kancelárií na Zillow alebo Trulia, alebo zistite, či má váš inštruktor triedy nejaké odporúčania pre kupujúceho agenta. Ak máte radi a dôverujete svojej realitnej kancelárii, môžu vás vo všeobecnosti nasmerovať k iným miestnym profesionálom, s ktorými v minulosti pracovali, od úverových dôstojníkov po poisťovacích agentov.
Štátne zákony sa líšia, ale agent kupujúceho bude zastupovať vaše záujmy počas domáceho vyhľadávania a vyjednávať vo vašom mene, a spravidla dostane od predajcu zníženie ceny, keď si konečne kúpite dom (čo znamená, že im neplatíte) priamo). Vyberte si niekoho, kto má hlboké znalosti o miestnom trhu - a komu dôverujete, že sa o vás postará.
Začnite krátkou konzultáciou so svojím agentom, takže ste na tej istej stránke - potrebujú vedieť, čo hľadáte. Presti dáva svojim novým kupujúcim domácu úlohu a nariaďuje im, aby prišli so zoznamom svojich piatich najlepších „povinných majiteľov“ - neprenosných má domov, ktorý absolútne potrebuje, ktorý sa môže pohybovať od centrálneho ovzdušia po určité mesto alebo miesto - a potom uprednostniť ne. „A ak kupujete nehnuteľnosť s niekým iným, mali by urobiť to isté osobitne a potom by ste sa mali obaja spojiť a skombinovať tento zoznam do jedného zoznamu priorít,“ hovorí. "Môže to trvať týždne a týždne."
Potom im Presti povie, aby zostavili zoznamy svojich piatich najlepších zoznamov „zoznamov želaní“ - a tieto dva zoznamy zlúčia. Pokiaľ medzi vami nebude výrazné prekrývanie, bude tento zoznam často obsahovať kombináciu vyhadzovaných must-haves z prvej dvojice zoznamov. Ale každá funkcia, na ktorej môžete zostať flexibilní, vás otvorí ďalším potenciálnym domom - a cenovým rozpätiam.
Uvedenie týchto kritérií vám pomôže sústrediť sa na to, na čom vám pri prezeraní domu skutočne záleží, hovorí Presti. „Ak sa ľudia len začnú pozerať na domy a tento zoznam nemajú, pripravia sa a ak bude mať peknú kuchyňu, zrazu si budú myslieť, že je to skvelé. Pozerajú sa na kozmetiku a to by mala byť jedna z posledných vecí, na ktorú by ste sa mali zamerať, “hovorí.
„Najprv sa pozrite, či spĺňa vaše kritériá, čo je pre vás dôležité. Po druhé, štrukturálne aspekty - ako stará je pec, strecha, okná - predtým, ako začnete skúmať, či má umývačku z nehrdzavejúcej ocele, “hovorí Presti. „Pretože ako majiteľ domu môžete kedykoľvek zmeniť interiér svojho domu alebo byt. Vlastníte to a môžete ho kedykoľvek opraviť. Nemôžete si však dom vyzdvihnúť a presunúť ho z rušnej ulice. “
Predtým, ako začnete navštevovať domy, by ste mali dostať hypotéku vopred. Na jednej strane, ak nájdete svoj vysnívaný dom ihneď, môžete prísť o to, keď zápasíte s financovaním. Poskytne vám však aj realistické očakávania, čo si môžete dovoliť. „Obvykle to odporúčam urobiť skoro, pretože to môže byť prekvapujúce a znepokojujúce, keď kupujúci konečne pôjde k veriteľovi a požiada o vopred, a zistia, že ich kreditné skóre je nižšie, ako si mysleli, alebo nemajú kúpnu silu, ktorú potrebujú, “ hovorí.
Porovnajte niekoľko rôznych veriteľov a hypotekárnych produktov online, vrátane produktov ponúkaných miestnymi úverovými zväzmi, ak máte nárok, a pôžičiek poskytujúcich hypotéky s nízkym splátkovým platením, ktoré ponúka finančná agentúra pre bývanie vášho štátu.
Pre svoju žiadosť o hypotéku budete musieť získať platené útržky, daňové priznania a ďalšiu finančnú dokumentáciu. Ponechajte ich v priečinku po celú dobu domáceho hľadania, pretože ich budete musieť poskytnúť znova, keď dokončíte hypotéku (alebo ak vyprší platnosť 90-dňového predbežného schválenia).
S agentom kupujúceho na vašej strane a listom s predbežným schválením v ruke ste pripravení sledovať zoznamy a hľadať zem pre svoj vysnívaný domov - a ak to nájdete, urobte ponuku.
Keď nájdete správny dom, váš agent vám pomôže napísať a predložiť ponuku. Dobrý agent kupujúceho sa pokúsi získať informácie o predávajúcom, ktoré by mohli zlepšiť vaše šance (a zistiť) či by ste mali predložiť osobný list ) a bude dostatočne dobre poznať miestny trh, aby bola vaša ponuka konkurencieschopná.
„Úlohou vášho agenta je zistiť motiváciu predajcu, či existujú ďalšie ponuky a čo je dôležité pre predajcu pri prezeraní ponúk,“ hovorí Presti. S týmto spravodajstvom možno budete môcť svoju ponuku urobiť atraktívnejším spôsobom. „V mnohých prípadoch sa to naučia, samozrejme, že peniaze sú dôležité, ale nie je to jediná vec. Možno je pre nich skutočne dôležité uzavrieť sa v určitý deň. “
Zvyčajne budete musieť do svojej ponuky vložiť vklad s názvom zarobiť peniaze, čo môže byť 1 000 až 10 000 dolárov alebo viac. Tieto peniaze sa použijú na kúpnu cenu, ak je vaša ponuka prijatá, a vrátia sa vám, ak nie - ale ak nakoniec porušujete podmienky akceptovanej ponuky, sú preč.
Vezmite si to odo mňa a ponuka vám ponúkne veľa odvahy: Zaväzujete sa platiť stovky tisíc dolárov, takže naozaj musíte mať radi - možno aj lásku - toto miesto. Zároveň je úplne možné, že vaša ponuka bude zamietnutá. my zamiloval sa do a ponuku v troch domoch v priebehu jedného roka pred prijatím štvrtej ponuky; každé odmietnutie bolo devastujúce.
Judy Alexander, realitná kancelária skupiny Higgins v Lexingtone v štáte Massachusetts, uviedla, že niektorí z jej kupujúcich boli ponúknuť 10 alebo viackrát predtým, ako boli konečne úspešní - každý z nich má svoj vlastný vyčerpávajúci dojem sklamaním. "Je to agónia," povedala. „Najväčšou časťou tohto zamestnania je sociálny pracovník. Nie je to všetko nehnuteľnosť. “
Sarah Korval, ktorá si v roku 2016 kúpila dom so svojím manželom Scottom, hovorí, že práve v tomto období sú veci skutočne stresujúce. „Ihneď po predložení našej ponuky sa začalo pohybovať veľa pohyblivých častí. Bola to víchrica, “povedala. „Stalo sa tiež, že ponuka bola prijatá týždeň, keď sme odchádzali na dovolenku, a preto sme museli podnikať z národného parku so zlou obsluhou. Pokus o vykonanie radarovej skúšky radónom, keď nie je počuť osobu na druhom konci, vám nepomáha váš krvný tlak. ““
Za normálnych trhových podmienok by vaša ponuka mala obsahovať nepredvídané okolnosti, ktoré vám umožnia vykonať domácu inšpekciu do približne jedného týždňa od prijatia ponuky. To vám umožní odstúpiť od nákupu alebo opätovne vyjednávať cenu, ak sa pri domácej inšpekcii zistia predtým neznáme problémy.
„Domáci inšpektor preskúma štrukturálny a mechanický stav domu,“ hovorí Jorge Colon, programový manažér spoločnosti Homebuying Mentors, program neziskovej organizácie Allston-Brighton Development Corp. v Bostone.
Nie sú vševediaci, ale domáci inšpektor vás vo všeobecnosti môže upozorniť na zjavné problémy alebo potenciál problémové miesta, ktoré si môžu vyžadovať bližší pohľad od špecialistu, napríklad od inšpektora škodcov alebo od štruktúry inžinier. Inšpekcia v priemere asi 300 až 500 dolárov, a malo by trvať niekoľko hodín. Ak to dokážete, je dobré zatieniť inšpektora, aby sa dozvedel viac o dome.
„Domáci inšpektor vám povie napríklad, či je potrebné v blízkej budúcnosti vymeniť vykurovací systém alebo strechu, čo by mohlo byť nákladné opravy,“ hovorí Colon. Ak ste zahrnuli podmienenú inšpekciu, pomocou prehľadu inšpektora môžete rozhodnúť, či transakciu znovu prerokovať alebo sa z nej vrátiť bez toho, aby ste stratili svoj vklad. "Domáci inšpektor vám však nemôže povedať, či by ste si mali kúpiť dom alebo nie," dodáva Colon. "Je to na kupujúcom."
Na horúcom trhu sa prví kupujúci môžu snažiť držať krok s kupujúcimi v hotovosti a môžu sa cítiť pod tlakom, aby z ich ponuky vynechali nepredvídané udalosti - napríklad pohotovostnú inšpekciu v domácnosti. "Myslím, že na to musíte byť skutočný kovboj, myslím to vážne," povedal mi Alexander. „Na druhej strane, ak chcete byť v prevádzke, predajcovia zvyčajne nechcú prijať ponuku s prípadnou inšpekciou, ak sú zahrnuté viaceré ponuky.“
Jedným zo spôsobov, ako Alexander navrhuje obísť to na konkurenčných trhoch, je stlačiť domácu inšpekciu medzi otvoreným priestorom a dátumom splatnosti všetkých ponúk, spravidla o niekoľko dní neskôr. „Druhým je návrat do domu a druhýkrát pred termínom splatnosti ponuky a tentoraz s informovaným dodávateľom. alebo priateľ, ktorý podniká v odbore, ktorý dokáže zväčšiť vykurovanie, elektrické rozvody, inštalatérske práce, hlavné systémy domu, “ povedal.
Colon varuje pred zrieknutím sa prípadných inšpekcií, pokiaľ nemáte prostriedky na pokrytie akýchkoľvek neočakávaných opráv. „Pri písaní ponuky sa ubezpečte, že zahrnuté podmienky sú pre vás realistické,“ uviedol. „Nedovoľte, aby vás konkurencieschopnosť trhu prinútila robiť emocionálne rozhodnutia.“
Po tom, čo ste si nechali domov skontrolovať a po každom opätovnom rokovaniach sú obe strany pripravené pokračovať, je čas podpísať konečnú zmluvu, ktorá sa často nazýva kúpna a predajná zmluva (P & S). Takto bude uvedená konečná kúpna cena, konečný dátum a ďalšie právne podrobnosti o predaji. Môže zahŕňať aj ďalšie nepredvídané udalosti, ktoré chránia vás alebo predávajúceho: napríklad hypotekárna podmienka vám umožní vystúpiť, ak nie ste schopní zabezpečiť financovanie.
Po podpísaní P&S je čas dokončiť vaše financovanie. Odošlete poslednú žiadosť o hypotéku - obnovenie predchádzajúcej žiadosti, s novými platbami a bankovými výpismi - na prísnejšie upisovanie. Počas tohto obdobia majte svoj kredit uzamknutý, pretože nechcete, aby náhle utlmenie kreditnej karty znížilo vaše kreditné skóre a zničilo vašu žiadosť o hypotéku.
Okolo tejto doby si váš poskytovateľ pôžičky zvyčajne najme odhadcu, aby zhodnotil hodnotu nehnuteľnosti. To bude stáť asi 300 až 400 dolárov, môže sa to však pripočítať k vašim záverečným nákladom. Ak ponúkate vyššiu cenu, než je požadovaná cena, môže to byť trochu nervózne zničujúce, pretože na posúdenie musíte prísť blízko alebo nad dohodnutou kúpnou cenou - požičiavateľ vám nezapožičí viac peňazí, ako je miesto stojí za to.
Teraz, keď pracujete s konečnými údajmi, je to často bod, v ktorom sa kupujúci rozhodli uzamknúť v úrokovej sadzbe na 30 alebo 45 dní - dosť dlho na to, aby ste prostredníctvom uzávierky udržali všetky čísla na svojom mieste dátum. (Môžete si však zvoliť zablokovanie sadzieb kedykoľvek v tomto procese - váš úverový referent vám v tom môže poradiť.) Váš veriteľ by mal Teraz vám tiež budeme môcť poskytnúť presné posúdenie nákladov na zatváranie a všetkých daní z poistenia alebo majetku, ktoré budete musieť zaplatiť (na nasledujúci rok) na zatváranie.
Keď už hovoríme o poistení majiteľov domov, musíte nejaké získať skôr, ako sa budete môcť doma uzavrieť - banka sa vám nezúčastní stovky tisíc dolárov bez potvrdenia, že jeho investícia je poistená. Vaša realitná kancelária bude pravdepodobne schopná odporučiť miestneho poisťovacieho agenta, alebo ak ste so svojím poistením vozidla spokojní, môžete sa ich opýtať na zlučovanie vašich politík týkajúcich sa automobilov a majiteľov domov so zľavou. Ak máte pochybnosti, vyhľadajte nezávislého agenta, ktorý môže nakupovať za najlepšie ceny a pokrytie vo vašom mene.
Tesne pred zatvorením budete mať možnosť vykonať posledný prechod domov, aby ste sa uistili, že je prázdny, čistý a viac či menej neporušený - ten istý dom, s ktorým ste súhlasili. Napätie môže byť v tomto okamihu vysoké, ale žiadna zo strán nechce, aby dohoda prepadla teraz, takže dúfajme, že sa vypracujú akékoľvek podrobnosti o nitovaní. (Náš predajca sa pokúsil nechať za sebou obrovský škaredý kus nábytku - nemali sme ho.)
Postupy uzatvárania sa líšia, ale zvyčajne sa stretnete s predajcom, realitnými kanceláriami a právnikmi, aby ste podpísali listinu - a pridajte svojho Johna Hancocka do stovky ďalších právnych foriem. Váš agent alebo právny zástupca môže vysvetliť všetko, čomu nerozumiete - je v poriadku klásť otázky. Koniec koncov, je to celkom veľká vec.