Kto z nás sa nezaujal predstavami o kúpe domu v núdzi, jeho oprave a predaji za pekný zisk? HGTV ukazuje, že to vyzerá úplne jednoducho - a tiež zábavné. Ale dokonca aj veteráni z týchto prehliadok a veľkí vreckoví profesionáli niekedy snaží zarobiť peniaze obracaním domov- alebo aspoň dosť na to, aby to stálo za stres a problémy.
Nie ste presvedčení? Predstavme si, že si kúpime unavený starý dom za 300 000 dolárov, investujeme 50 000 dolárov do opráv a zlepšení a predávame ho za 400 000 dolárov so ziskom 50 000 USD. Znie to celkom skvele, však? V mene prasknutia bublín sa pozrime, ako môžu ostré hrany reality vystrieť diery v našej preklopenej fantázii.
Kedykoľvek predáte dom, začínate so stratou, pretože v províziách s nehnuteľnosťami budete platiť v priemere 5 až 6%. Aj keď ste sami realitnou kanceláriou, zvyčajne musíte zaplatiť aspoň províziu kupujúceho od 2,5% do 3%. Ale pre väčšinu ľudí to znamená, že potrebujete domov, aby ste ocenili hodnotu najmenej 5%, aby ste sa vyrovnali.
Využívanie celoštátnej priemer provízie 5,26%, zaplatíme za sprostredkovanie predaja domu v hodnote 400 000 USD poplatok za realitnú kanceláriu - sumu, ktorá nezahŕňa ani marketing ani inscenáciu. To zužuje naše zisky na 28 960 dolárov.
Remodelujúce relácie na HGTV sú upravené tak, aby kondenzovali dlhý a komplikovaný proces až do jednej epizódy. Pravda je, že každý projekt prestavby si vyžaduje čas - a zvyčajne oveľa viac, než si myslíte. Dodávateľ Tom Silva z PBS Tento starý dompovedal mali by ste očakávať úplnú renováciu kuchyne, ktorá bude trvať dva až šesť mesiacov. A nech už sa rozhodnete pre akýkoľvek rozpočet a časový rozvrh, „bude to trvať dlhšie a bude vás to stáť viac,“ povedala mi Silva v januári. Dôvodom je skutočnosť, že pri veľkej prestavbe sa takmer vždy objavia neočakávané problémy alebo zmeny dizajnu.
A to je, ak môžete dokonca získať dodávateľa. Sme uprostred a nedostatok kvalifikovanej pracovnej silya na rušných trhoch sú dobré stavebné výhody rezervované na mesiace; získanie spätného volania alebo cenovej ponuky môže trvať týždne. A bez prínosu národného televízneho publika je oveľa menej pravdepodobné, že váš dodávateľ bude pracovať nadčas, aby dokončil prácu na časovej osi, ak sa vyskytnú komplikácie.
Čím dlhšie však držíte nehnuteľnosť, tým dlhšie platíte režijné náklady, napríklad poistenie, dane z majetku a účty za energie. Za predpokladu, že ste schopní dokončiť prácu a predať domov za šesť mesiacov - čo je pravdepodobne optimistický - stále budete na hale za polročné dane z nehnuteľnosti, poistenie a utility. Na priemerná efektívna miera 1,15%, samotné dane z nehnuteľnosti 300 000 dolárov by po šiestich mesiacoch predstavovali 1 725 dolárov; pridať poistenie majiteľov domov plus účty za elektrinu, plyn a vodu a náš zisk ďalej klesá.
Keď obyčajní ľudia predávajú dom, nemusia sa všeobecne starať o platenie daní zo zisku, aj keď je to dosť podstatné. Ak predávate dom, v ktorom ste bývali dva z posledných piatich rokov, nedlžíte žiadne dane až do zisku 250 000 dolárov (500 000 dolárov, ak ste manželia spolu).
Ak však dom prevrátite do jedného roka, akýkoľvek zisk sa bude považovať za krátkodobý kapitálový zisk, ktorý sa zdaňuje ako pravidelný príjem - sadzby až 37%, v závislosti od vášho ďalšieho príjmu. Predaj v druhom roku a zisky podliehajú odpustiteľnejšej dlhodobej miere kapitálových výnosov, ktorá pohybuje sa od 0% do 20%.
Povedzme, že po províziách a účtovných nákladoch nám zostáva zisk 25 000 dolárov. Ak v našej dennej práci zarobíme viac ako 38 700 dolárov ročne, bude to zdanené sadzbou najmenej 22%. Náš zisk sa teraz znížil na 19 500 dolárov. A ani sme nebrali do úvahy také veci, ako sú náklady na zatváranie, ktoré tiež narážajú na tisíce.
Aj keď to nie je ani polovica zisku, ktorý sme si prvýkrát predstavili, 19 500 dolárov by bolo pre väčšinu z nás vítaným neočakávaným výsledkom. Problém je v tom, že výplata prichádza s toľkými rizikami. Kúpa a rekonštrukcia domu vyžaduje veľkú investíciu kapitálu, času a energie.
Je tu veľmi malá rezerva na chyby - a existuje veľmi reálna možnosť, že domov nemôžete predať za to, v čo ste dúfali. Mohli by ste zostať v dome, ktorý nemôžete predať, a náklady na prepravu, ktoré sa budú hromadiť mesiac po mesiaci.
Ale zvážte toto: Američania v roku 2017 prevrátili viac ako 207 000 domov -najviac od roku 2006. Profesionálni majitelia domácich ploutier tvrdia, že konkurencia je tvrdšia ako kedykoľvek predtým a že je oveľa ťažšie zarobiť si peniaze, ako tomu bolo v dôsledku krízy v oblasti bývania.
Navyše, veľa z tých domácich ploutvárov v roku 2006 malo čeliť finančnej krachu: Do roku 2009 doma hodnoty klesli z vrcholov v polovici roku 2000 a milióny majiteľov domov - a ploutvárov - čelili uzavretie. Nový výskum v skutočnosti naznačuje, že môžu mať majitelia domácich ploutvov zohrávali nadmernú úlohu pri spôsobovaní bytovej krízy.
Ak sa predaj spomalí alebo sa ceny začnú kĺzať v priebehu niekoľkých mesiacov, keď vylejete peniaze do nehnuteľnosti, môžete skončiť s predajom v inom prostredí, ako ste si kúpili dom. Dno môže vypadnúť z trhu s bývaním rýchlejšie, ako môžete povedať v roku 2008.