Lovili ste, až kým sa vaše nohy nezahojili, nenašli si svoj vysnívaný domov a nepodali ponuku, ktorá bola prijatá. Je čas vydýchnuť, však? Nie úplne.
"Prvé pravidlo nehnuteľností: Všetky zmluvy musia mať písomnú formu, aby boli záväzné," hovorí David Rosen, realitný agent so spoločnosťou Douglas Elliman v New Yorku. To znamená, že kým skutočne nemáte podpísanú zmluvu, vaša akceptovaná ponuka je iba dohoda v dobrej viere. Ale všetko to vyjde, však? Bohužiaľ nie: Niekoľko úskalí vám môže prísť pred zatvorením, takže sa nemusíte presťahovať do domu (a bez právneho postihu). Dobrá správa: Väčšine prekážkam sa dá predísť prípravou a rýchlosťou - stačí sa poučiť o tom, čo by mohlo byť pred nami. Tu najčastejšie problémy, na ktoré kupujúci narazia.
Nenechajte snívať o zdobení svojho budúceho domova cloud svoju schopnosť platiť zaň. Allan Zapadinsky, realitný agent na Keller Williams NYC, pripomína jedného kupujúceho, ktorý začal objednávať drahý nábytok na mieru. „Naložili si svoju kreditnú kartu s dlhom, a keď nastal čas, aby banka vydala úverový záväzok, bola im zamietnutá hypotéka,“ hovorí.
Okrem toho, ak má kupujúci zmenu v príjmoch, môže to tiež oddialiť veci. Jeden z klientov Zapadinského začal novú pracovnú zmluvu v polovici pracovnej doby, ktorá spôsobila, že družstvo pre spoluprácu, s ktorým hovorili, sa znova zvážilo. „Väčšina družstiev bude chcieť mať rok alebo dva stabilné zamestnanie,“ hovorí. "Museli sme odložiť uzavretie o niekoľko týždňov, aby sme to vysvetlili kooptačnej rade."
oprava: Najjednoduchšie je udržať pomer dlhu k príjmu čo najstabilnejší. Spoločnosť Zapadinsky odporúča nevykonávať žiadne veľké nákupy, a ak je to odôvodnené, zostať vo svojej súčasnej práci, kým neukončíte prácu v dome.
Inšpekcie môžu zmeniť všetko. Ak sa objavia významné chyby - napríklad štrukturálne poškodenie, problémy so založením, plesňou alebo zamorením - kupujúci sa musia rozhodnúť, či sa oplatí pokračovať, hovorí Glenn Davis, pridružená realitná kancelária s Douglas Elliman).
oprava: Aj keď pre tento scenár neexistujú žiadne rýchle opravy, môžete použiť zlú kontrolu vo svoj prospech. „Dom, u ktorého sa zistilo, že má chyby, sa vo všeobecnosti nakláňa v prospech kupujúceho,“ hovorí Davis. Skontrolujte, či vaša banka pošle odhadcu na zistenie skutočnej hodnoty domu s novo nájdenými chybami. Aj keď možno budete chcieť úplne odísť, môžete tiež použiť neočakávanú udalosť na opätovné prerokovanie podmienok novej zmluvy vo váš prospech.
Ak sa rozhodnete po prijatí vašej ponuky, riskujete stratu domu.
oprava: Konajte rýchlo a rozhodne, aby ste obchod uzavreli. „Ponuky sa pohybujú rýchlo,“ hovorí Ilan Bracha, zakladateľ spoločnosti Keller Williams NYC. „Zmluvy musia byť podpísané rýchlo a ak kupujúci využijú čas alebo sú nerozhodní, predávajúci môže nájsť iného kupujúceho a posunúť sa vpred s novou ponukou.“
Predajca niekedy zmení názor a rozhodne sa nevyriešiť obchod. Rosen tvrdí, že sa to zvyčajne stáva, keď predajca nenájde nové miesto na presun.
oprava: Rosen hovorí, že ak predávajúci odstúpi, zvyčajne zmení názor späť do šiestich mesiacov. Ak ste do domova skutočne zamilovaní, buďte trpezliví. Inak pokračujte.
Ďalším dôvodom, prečo sa predajca mohol vrátiť, je to, že dostal lepšiu ponuku. Je bežné, že predajca alebo jeho zástupca pokračuje v nakupovaní nehnuteľnosti až do uzavretia zmluvy popravený, snaží sa získať najvyššiu cenu a niekedy využiť ponuky proti sebe, hovorí Davis. Veľké povedať? Inzerujú verejný deň otvorených dverí aj po uzavretí zmluvy.
oprava: Hýb sa rýchlo. "Advokáti môžu vykonávať starostlivosť, môžu byť vykonané hodnotenia / inšpekcie a hypotéky môžu byť upísané v krátkom čase, ak je to naplánované a pripravené," hovorí Davis. Rosen tiež navrhuje, aby váš agent zostal v úzkom kontakte s predajcami medzi prijatím ponuky a jej uzavretím, čím by odhalil akékoľvek riziká.
Aby ste dostali zmluvu na vykonanie, potrebujete list s vyhlásením alebo informácie, ktoré právnici zakladajú zmluva, v ktorej sú potrebné informácie o kupujúcom a predávajúcom, podmienky obchodu a ďalšie rôzne poznámky. Ak však nemáte všetky informácie pripravené na predloženie, list ponuky môže byť neúplný, čo môže viesť k oneskoreniu podpisu alebo dokonca k rozpadnutiu obchodu, hovorí Bracha.
oprava: Predtým, ako ponúknete ponuku, spolupracujte so svojím agentom na tom, aby ste mali všetku svoju dokumentáciu v poriadku a boli pripravení ísť. „Čistý obchodný hárok s približnými a presnými informáciami o kupujúcom, predajcovi, agentovi a podrobnostiach nehnuteľnosti je kľúčom k tomu, aby sa predišlo problémom s podpisom zmluvy,“ hovorí Bracha.
Zo všetkých vecí, ktoré sa po prijatí vašej ponuky môžu pokaziť, je najstrašidelnejším neočakávaným nárastom úrokových sadzieb, “hovorí Rosen. "Ak sadzby stúpnu, vaša schopnosť kvalifikovať sa [pre hypotéku] by mohla byť ohrozená," hovorí.
Predtým, ako si zbalíte mosadznú armatúru, akcenty terrazzo a makramen, venujte nejaký čas prepašovaniu ukážka toho, čo hovoria odborníci v oblasti nehnuteľností, sú najlepšie domáce trendy, v ktorých budeme odhlasovať naše zoznamy 2020.
Sarah Magnuson
18. decembra 2019
