Mám 9. júla 2019 načrtnuté v kreslených červených srdciach v plánovači, ktorý nikdy nevyhodím: je to deň, keď som konečne zavrel svoj prvý domov! Po roku non-stop otvorené domy, tisíce telefónnych upozornení z aplikácií MLS a dve neúspešné ponuky, môj manžel a ja sme sa konečne zamilovali do domu, ktorý sme si nakoniec mohli kúpiť. Na rozdiel od získania zariadenia iPhone však tento nákup vyžadoval viac ako len to, aby sme mali na našom bežnom účte dostatok finančných prostriedkov. Boli to mesiace spätných rozhovorov medzi našim realitným agentom, realitným agentom predajcu a našim úverovým referentom; SO veľa papierovania; a celkovo asi 10 až 15 hodín jesť zmrzlinu na upokojenie mojej úzkosti. Po tom, ako bola naša ponuka konečne prijatá, trvalo asi 30 dní, kým sa náš snový dom snov uzavrel.
Mali sme však šťastie, že to šlo tak rýchlo. K nášmu prekvapeniu trvá zvyčajne zavretie domu oveľa dlhšie. Máte záujem dozvedieť sa, ako dlho to trvá (a prečo), ako aj čo môžete urobiť pre urýchlenie procesu? Tu nájdete všetko, čo potrebujete vedieť o načasovaní procesu uzávierky:
Čas potrebný na zatvorenie domu po akceptovanej ponuke však skutočne závisí od toho, kde ste naživo, aký druh domu kupujete a aký druh pôžičky si beriete (ak si dokonca beriete jeden von!)
Nárok majú tí, ktorí slúžili v amerických ozbrojených silách Úvery týkajúce sa vecí veteránov (alebo VA). Nevyžadujú žiadne akontácie, majú nižšie uzatváracie náklady ako konvenčné minimá a ponúkajú väčšiu úverovú flexibilitu. Aj keď je mytológované, že spracovanie pôžičiek VA trvá navždy, podľa Ellie Mae sa uzatvárajú v priemere o 46 dní - iba o štyri dni dlhšie ako v prípade bežnej pôžičky.
Zatvorenie domu môže určite trvať dlhšie ako 42 dní, najmä ak kupujete družstvo alebo byt. Co-ops a condos majú rôzne vzťahy s budovou viacerých rodín, v ktorej sú umiestnené.
Majitelia družstiev platia do celej budovy a vlastnia časť investície, ale vlastne nevlastnia svoj priestor (interiér ani exteriér). S najväčšou pravdepodobnosťou majú zmluvu alebo podiel na akciách, ktorý im umožňuje žiť tam a byť súčasťou družstva Združenie správnych orgánov, ktoré rozhoduje o projektoch týkajúcich sa budov a údržby ao tom, kto sa k nim dostane kúpiť v.
Majitelia bytových jednotiek na druhej strane zvyčajne vlastnia interiér svojho priestoru a potom vlastnia časť spoločných priestorov a exteriérov nehnuteľnosti. Existujú aj tabule, ale rozhodujú iba o údržbe - nie o nájomcoch alebo majiteľoch.
Z dôvodu týchto ďalších krokov (a ich zapojenia s inými stranami, ktoré nepatria medzi kupujúcich a predávajúcich), môžu kooperatívy a podmienky trvať oveľa dlhšie, kým sa uzavrú. Bill Kowalczuk, maklér, ktorý pracuje pre spoločnosť Warburg Realty v New Yorku, tvrdí, že napríklad zatvorenie na Manhattane môže trvať 60 až 90 dní.
Takto sa podľa Kowalczuka rozpadá priemerne:
Adi Perez, agent agentúry The LA v LA, tvrdí, že v prípade, že hodnotenie bude mať hodnotu, trvá asi 10 - 14 dní, kým sa zavrie dom.
Ak však príde požadovaná cena hodnota nad alebo pod, bude to trvať dlhšie, pretože vyriešenie tejto komplikácie znamená väčšiu komunikáciu medzi stranami a administratívu, ktorú musí každý podpísať. Napríklad agent kupujúceho bude pravdepodobne musieť vyjednávať s agentom predávajúceho o domácej cene alebo kupujúci možno budú musieť pracovať na zabezpečení dodatočného financovania. To môže ľahko pridať týždeň alebo dva.
Keďže kupujúci s úplnou hotovosťou preruší hypotekárny proces a odhad z tejto rovnice, Kowalczuk tvrdí, že to môže tento proces skrátiť o dva až tri týždne.
Louis Adler, riaditeľ a spoluzakladateľ spoločnosti REAL New York, hovorí, že získanie objednávok na konci procesu nákupu vašich financií a súvisiacich dokladov môže skutočne urýchliť uzavretie.
Môžem to dosvedčiť: Rok predtým, ako som začal hľadať dom, som začal agresívne splácať svoj kredit a usilovne som pracoval na vytvorení návykov, ktoré by zvýšili moje skóre. Potom, keď sme sa začali pozerať na domy, bol som na vrchole spievania mojich dokumentov; komunikoval s HR pri mojej práci, že by mali očakávať výzvu na moje zamestnanie; a vopred triedil moje daňové priznania, bankové doklady a platil výhonky. Vždy, keď som dostal e-mail alebo hovor od svojho agenta alebo úverovej kancelárie, odpovedal som naň čo najrýchlejšie.
To všetko určite urýchlilo tento proces a pomohlo vyrovnať tri až štyri dni strateného času, keď sme narazili na nezverejnené problémy s nadáciou. Keďže sme na agenta predávajúceho tiež urobili dobrý dojem, mohli sme ľahko vyjednávať nižšiu predajnú cenu a úver, aby sme si to sami opravili.
Proces fyzického uzavretia domu trvá, aspoň podľa mojej skúsenosti, asi hodinu. Išiel som do budovy môjho úverového dôstojníka a podpísal som hromadu dokladov asi tak vysokých ako batoľa (napríklad, veľa príspevkov). Spolu s manželom tu boli aj môj realitný agent a tretia strana (v mojom prípade: Escrow spoločník) ako svedkovia.
Keď bolo všetko podané, manžel a ja sme sa o pár dní neskôr stretli s našim agentom v našom dome, ktorý mal byť čoskoro a dostali všetky kľúče! Toto nenájdete v žiadnej oficiálnej správe o procese, ale je to absolútne zásadný tip: Pripravte sa na veľa kňučania a „OMG!“, Akonáhle budete blízko, možno aj pohár (alebo tri) slávnostnej oslavy víno.
Predtým, ako si zbalíte mosadznú armatúru, akcenty terrazzo a makramen, venujte nejaký čas prepašovaniu ukážka toho, čo hovoria odborníci v oblasti nehnuteľností, sú najlepšie domáce trendy, v ktorých budeme odhlasovať naše zoznamy 2020.
Sarah Magnuson
18. decembra 2019