Keď sme sa s manželom rozhodli presťahovať z Denveru do Indianapolis na kúpu domu, vedeli sme, že tento proces bude ponižujúci. Jediné, čo sme vedeli o procese nákupu domov, bolo sledovanie HGTV alebo rozhovor s priateľmi a rodinou, ktorí to predtým robili. Rozhodli sme sa do toho skočiť s otvorenou mysľou a opatrným prístupom.
Prvým veľkým rozhodnutím, ktorému sme čelili, bolo rozhodnutie, ktorý typ hypotéky je pre nás najlepší: Federálna správa bývania (FHA) alebo konvenčná. Mali sme všeobecnú predstavu o tom, v čom sa tieto pôžičky líšili, ale trvalo to niekoľko rokov, kým sme zistili, ktorá možnosť najlepšie vyhovuje našim potrebám práve teraz a na obdobie platnosti našej pôžičky. Takto sme sa rozhodli:
Najprv si rozložme rozdiel medzi týmito dvoma typmi pôžičiek: Pôžička FHA je hypotéka, ktorú podporuje federálna vláda a poskytuje ju poskytovateľ pôžičky tretej strany. V zásade to znamená, že vláda zaplatí veriteľovi, ak nakoniec nebudete schopní zaplatiť - ale aj napriek tomu budete čeliť vylúčeniu, ak si nesplníte svoju pôžičku. Z tohto dôvodu sú poskytovatelia pôžičiek trochu zhovievavejší pri poskytovaní pôžičiek, čo znamená, že akceptujú nižšie úverové skóre (pôžičky FHA majú minimálne úverové skóre 500, zatiaľ čo bežné pôžičky zvyčajne vyžadujú skóre v 600. rokoch) a zálohy (štandard je 3,5 percenta).
Pôžičky FHA tiež vždy vyžadujú poistné na hypotéku (MIP), čo je poplatok pripísaný na vašu hypotéku, ktorý platíte za celú dĺžku úveru. Vaša MIP sa pohybuje medzi 0,45 a 1,05 percentami z hodnoty vašej hypotéky - v závislosti od toho, koľko ste si požičali, váš pomer úveru k hodnote a doba vašej pôžičky. Existujú iba dva spôsoby, ako sa zbaviť MIP: Prvým je prípadné refinancovanie úveru na konvenčný úver. Druhým je na začiatku zníženie o 10 percent, čo vám umožňuje vykopať MIP po 11 rokoch platieb. Pri uzavretí tiež zaplatíte jednorazové poistné plnenie vo výške 1,75% z pôžičky. Vzhľadom na to, že všetky tieto pridané poplatky nad hodnotu úveru, pôžičky FHA môžu byť drahšie ako konvenčné pôžičky - aj keď v niektorých prípadoch majú pôžičky FHA nižšie sadzby ako konvenčné úvery. Vo všeobecnosti majú pôžičky FHA k sebe viac batožiny - aj keď sú na začiatku ľahšie.
Čo sú vlastne konvenčné pôžičky? Známe sú aj pod podmienkou, že ide o hypotéky, ktoré nie sú kryté vládou. Z tohto dôvodu sa veritelia snažia čo najviac znížiť riziko zlyhania dlžníka - niečo, za čo zaplatíte. To znamená, že konvenčné pôžičky majú zvyčajne mierne vyššie úrokové sadzby a prísnejšie požiadavky na schvaľovanie ako pôžičky FHA. Niektorí veritelia budú akceptovať iba 3 percentá - všetko pod 20 percent bude vyžadovať, aby ste zaplatili súkromné hypotekárne poistenie (PMI). Tento mesačný poplatok sa vyžaduje, kým vo svojej domácnosti nedosiahnete 78% vlastného imania. Zvyčajne to však nespadá z vašej mesačnej platby, kým nedosiahnete 80%.
Naším hlavným záujmom pri výbere medzi hypotékami bolo to, že sme nechceli minúť viac peňazí, ako sme museli mesačne - aj keď rozdiel bol malý. Drobné poplatky a výdavky sa časom zvyšujú a so všetkými novými nákladmi, ktorým sme čelili - opravy, nábytok, maľovanie atď. - sme potrebovali, aby bol náš rozpočet čo najťažší.
Podľa nášho hypotekárneho makléra by sme nakoniec s úverom FHA zaplatili viac o 30 dolárov mesačne v porovnaní s bežnými úvermi. Náš maklér odhadol, že po celú dobu trvania úveru zaplatíme aj drobné poplatky a výdavky vo výške 10 000 dolárov.
Ak by sme išli s pôžičkou FHA, museli by sme nakoniec refinancovať iba zrušenie MIP. V súčasnosti sú sadzby nízke a iba stúpajú, takže sa zdalo, že ak refinancujeme, pravdepodobne nebudeme schopní získať nízke sadzby, ktoré máme teraz.
Každý hypotekárny expert, s ktorým som hovoril, povedal, že by sme mali ísť s konvenčnými, ak by sme si ich mohli schváliť a dovoliť si - a mohli by sme, tak sme to urobili.
Avšak pre majiteľov domov, ktorí nemajú peniaze vopred alebo vysoké kreditné skóre, sú pôžičky FHA dobrou voľbou, pretože akceptujú najmenšiu možnú zálohu. V prípade domu s 200 000 dolárov by minimálna splátka úveru FHA vo výške 3,5% bola 7 000 dolárov. Pre bežnú pôžičku s 5 percentami by to bolo 10 000 dolárov. Tento rozdiel 3 000 dolárov v hotovosti vopred môže byť obchodníkom s cennými papiermi, ak sa sťahujete zo štátu, kupujete nový nábytok alebo plánujete renováciu domu.
A ak žijete v meste s vysokou životnou cenou, kde nehnuteľnosť ide rýchlo, môžete sa rozhodnúť je lepšie kúpiť teraz s pôžičkou FHA namiesto čakania, kým nebudete mať dosť sporenia na konvenčné úver.
Toto rozhodnutie by však nemalo byť len na vás - mali by ste sa nahlásiť u hypotekárneho experta (napríklad pôžičku) úradník alebo hypotekárny maklér), aby sa ubezpečil, že hypotéka, ktorú zaväzujete, vyhovuje vášmu krátkodobému aj dlhodobému Ciele.
Predtým, ako si zbalíte mosadznú armatúru, akcenty terrazzo a makramen, venujte nejaký čas prepašovaniu ukážka toho, čo hovoria odborníci v oblasti nehnuteľností, sú najlepšie domáce trendy, v ktorých budeme odhlasovať zoznamy 2020.
Sarah Magnuson
18. decembra 2019
