Niekedy nájdete a má 127-ročný viktoriánsky rod pri takom významnom vyjednávaní, že sa zdá hlúpe vynechať - aj keď je to oveľa viac, ako plánujete minúť. Takže sa rozhodnete zmeniť horné poschodie na plný úväzok Airbnb ako pomoc pri uskutočňovaní platieb. Aby ste si však zachovali čo najviac peňazí z predaja posledného domu, rozhodli ste sa uskutočniť hypotéku FHA na minimálnu možnú zálohu (3,5%).
(Ak nemôžete povedať - to sa mi stalo!) S manželom sme položili 7 600 dolárov na náš dom 200 000 dolárov - tak pod konvenčným prístupom múdrosti o 20 percent nižšie a ešte menej ako medián 6 percent nadol prvýkrát v domácnosti.
Myslím si, že keby som to musel urobiť znova, urobil by som to. Keď sme držali našu hotovosť, mohli sme priamo zaplatiť za väčšinu našich (prvých kôl) renovácií. Ale sú nejaké veci, ktoré by som rád nebol v takom zhone, aby som ich prebral - alebo by som bol schopný predpovedať - v mojom nadšení z toho, že som dostal dom. Tu by som rád spoznal päť vecí, ktoré by som mal vedieť skôr, ako pôjdem s nízkou platbou.
Aby sme využili možnosť nízkej a nízkej zálohy, museli sme urobiť a FHA hypotéka, čo si vyžaduje iba 3,5 percenta. Bohužiaľ, prichádza s notoricky prísnym upisovacím procesom a musíte použiť odhadcu schválený FHA. Predajca takmer nechcel využiť našu ponuku, keď sa dozvedela, že to bola naša finančná cesta.
Ale akonáhle bola naša ponuka prijatá a dom bol skontrolovaný, reálny zábava začala. Veritelia prešli fotografiami pomocou jemného hrebeňa na zuby. Za nebezpečenstvo zakopnutia považovali svorky v podlahe z tvrdého dreva. Zamietli, keď videli, že v kúpeľni v treťom poschodí chýba toaleta. Kričali na faul, keď uvideli odlupovanie farieb v bahne. Museli sme opraviť všetky tieto veci skôr, ako poskytnú pôžičku. Keďže náš predajca nebol veľmi ústretový, museli sme vstúpiť a vytiahnuť svorky, nainštalovať toaletu a prefarbiť sami seba (všetky z našej kapsy), čo bolo dosť riskantné vzhľadom na to, že sme nevedeli, či nakoniec dostaneme miesto. (Našťastie sme mali úžasného obchodníka, ktorý s nami strávil nedeľné popoludnie popoludnie!)
Bol som oboznámený súkromné hypotekárne poistenie pretože sme to mali v našom prvom dome. Za účelom získania hypotéky s nízkou investíciou vopred, vy - dlžník - platíte poistenie, ktoré kryje veriteľa v prípade, že ho splácate. Rozbehne sa, keď zaplatíte menej ako 20 percent. Existuje niekoľko rôznych typov a my sme predtým mali ten, ktorý ho nechal zrušiť po dosiahnutí 20% vlastného imania v domácnosti. Pri ostatných bežných hypotékach sa poistenie automaticky skončí, keď dosiahnete pomer pôžičiek k hodnote 78% (aj keď môžete požiadať, aby boli vzlietol keď zasiahnete 80!). Ale s pôžičkou FHA je súkromné poistenie navždy - jediný spôsob, ako ho získať, je, ak budete refinancovať konvenčnú hypotéku. To znamená, že pokiaľ vykonávame splátky hypotéky, platíme 133 dolárov mesačne (takmer 1 600 dolárov ročne!) Na poistenie pre niekoho iného. To je veľa peňazí, ktoré by mohli viesť k lepším veciam, a nenávidím, že ich musíme platiť.
Ak nikdy nekončiace PMI nestačilo, dostanete pôžičku FHA navyše s mimoriadnymi nákladmi - navyše poistné (známe ako Prémiové rodinné poistenie hypotéky vopred). Platíte to HUDovi a je to spojené so záverečnými nákladmi. Skutočne som na to zabudol, kým som sa nevrátil a nepozrel na naše záverečné dokumenty (bol to stresujúci čas, ktorý sa snažím zablokovať z pamäte!). Tým sa pridalo 3 377,50 dolárov. Teraz, v našom prípade, sme po predajcovi prinútili predávajúceho uhradiť niektoré náklady na zatváranie, ale stále je to nejaký šok z nálepky. Tieto dodatočné náklady - ak ich vložíte do hypotéky - môžu tiež znamenať, že vaša mesačná splátka pôžičky FHA končí vyššie, ako by ste museli platiť konvenčnou pôžičkou, aj keď je úroková sadzba trochu vyššia menej.
Napríklad ako prvý dezert jesť, vzali sme nízku zálohu za cenu, že neskôr budeme môcť urobiť niečo lepšie. Radi by sme sa každý mesiac vzdali roztrieštenia týchto peňazí na hypotekárne poistenie. Jedným zo spôsobov, ako to dosiahnuť, je refinancovanie na konvenčnú hypotéku, keď si vybudujeme kapitál. Po financovaní všetkých okrem tých niekoľko tisíc dolárov sme sa však v tejto pôžičke skutočne chytili, keď úrokové sadzby začali rásť (a oni stúpajú). Ide o hypotéky, že na začiatku načítavajú úroky z vašich platieb, čo znamená, že za prvých pár rokov platíte veľmi málo za istinu. Preto je veľmi ťažké urobiť akýkoľvek pokrok pri splácaní pôvodnej výšky úveru. Akonáhle sa úrokové sadzby začnú zvyšovať - tak ako to bolo v prípade, keď sme pôžičku čerpali za historicky nízku úrokovú sadzbu, ako sme to robili (3,875 percent!) - matematika sa na refinancovanie nerozširuje. Takže sme uzamknutí v tejto hypotéke a poistení, pokiaľ sadzby v budúcnosti drasticky neklesnú.
Dva a pol roka sme sa rozhodli urobiť niekoľko veľkých renovácií, aby sme dostali dom na úroveň domov, ktoré sa v súčasnosti predávajú na našich pár blokoch. Na úkor účtu sme chceli využiť kapitál, ktorý sme vytvorili pomocou vylepšení a zvyšovania hodnoty majetku. Môžete si však požičať iba určité percento vlastného kapitálu (rozdiel v tom, čo dlhujete a čo to stojí za to). Pretože sme urobili taký malý pokrok pri splácaní istiny (pozri # 4!), Boli sme limitovaní tým, čo sme si mohli požičať, a teda zlepšeniami, ktoré sme mohli urobiť. (Což možno nie je také zlé, pretože nás to zabraňuje dostať sa nad hlavu.) Dobrá správa: Toto nás prinútilo byť kreatívni a nájsť kompromisy pri obnove. Vďaka tomu si myslím, že sme pridali väčšiu hodnotu, ako sme minuli. S rastúcimi úrokovými sadzbami sme však chceli urobiť z tohto posledného náhlenia a urobiť všetku prácu naraz, ktorú sme v konečnom dôsledku nedokázali urobiť.
Predtým, ako si zbalíte mosadznú armatúru, akcenty terrazzo a makramen, venujte nejaký čas prepašovaniu ukážka toho, čo hovoria odborníci v oblasti nehnuteľností, sú najlepšie domáce trendy, v ktorých budeme odhlasovať zoznamy 2020.
Sarah Magnuson
18. decembra 2019