Keď sme sa s priateľom, obidvomi veteránmi námorníctva, rozhodli kúpiť dom, dokázali sme to bez peňazí a minimálneho rizika. Aj keď sa to môže zdať ako Millennial je na dnešnom trhu s bývaním to bola vlastne ťažko zarobená výhoda pre naše služby. Náš príbeh nie je neobvyklý - od roku 1944 si viac ako 22 miliónov členov servisu a veteránov kúpilo domy s doménami, ktoré sa dnes nazývajú VA pôžičky. Pre tých, ktorí toho veľa nevedia o pôžičkách od VA, budete prekvapení, ako ovplyvnilo to, koľko Američanov žije - a to aj dnes.
Náš príbeh sa začína 22. júna 1944 - len pár dní po D-dni - kedy, po horúcej diskusii, Prezident Franklin D. Roosevelt podpísal Servicemenov zákon o opätovnom nastavení. Pretože toľko Američanov bojovalo v druhej svetovej vojne, vláda vedela, že po 15 miliónoch členov služby sa môže vrátiť domov nezamestnanosť. Zákon, známy aj ako pomoc pri zmierňovaní účinkov na ekonomiku a poskytujúci veteránom šancu finančne ich dohnať domov. GI Bill, umožnil ministerstvu pre záležitosti veteránov (ďalej len „VA“) ponúkať školné a podporu v nezamestnanosti tým, ktorí bojovali v vojna.
Návrh zákona tiež predstavil to, čo sa stalo známe ako pôžička VA: Pomôcť členom služieb získať bývanie sa rozhodlo, že vláda zaručí časť bez peňazí, s nízkym úrokom hypoték.
Vtedy - a ešte dnes - VA nevydáva pôžičky, ale skôr ich poistí, vydá „záruku“ - alebo prísľub banke, že splatia časť pôžičky, ak bude v omeškaní. V roku 1944 bola záruka obmedzená na 50% pôžičky a nemohla prekročiť 2 000 dolárov (priemerné domáce náklady potom boli nižšie ako 9 000 dolárov). Kvalifikovaní boli iba veteráni z druhej svetovej vojny a potenciálni kupujúci musia mať vo vojne 90 dní. Veteráni sa tiež museli prihlásiť do dvoch rokov od oddelenia od armády.
Pre mnohých bolo prvé kolo úspechu: 2,2 milióna VA pôžičiek bolo doled von medzi 1944 a 1952. Narastali však bolesti, ktoré bolo potrebné riešiť. Rastú ceny nehnuteľností, takže záruka bola zvýšená na 60% pôžičky, ale v päťdesiatych rokoch nemohla prekročiť 7 500 dolárov. Pôvodná pôžičková doba 20 rokov spôsobila, že ceny nehnuteľností neboli dostupné, a preto sa predĺžila na 30 rokov. Manželia veteránov, ktorí zomreli v službe, boli z výhod vylúčení, a nakoniec sa na ne vzťahovali aj oni. Okrem toho hypotekárny priemysel preniesol na homebuyer poplatky a náklady a zvyšoval ceny, takže VA dostala povolenie regulovať, kto môže platiť čo.
Pretože federálna vláda tieto pôžičky nevydávala, viedlo to k veľkým a pretrvávajúcim problémom. To znamenalo, že čierni veteráni museli byť na pôžičku stále schválení prostredníctvom svojich miestnych bánk. Tieto žiadosti boli dôsledne zamietnuté z dôvodu diskriminačných redliningalebo historická federálna politika označovania menšinových štvrtí za príliš „nebezpečnú“ na poistenie hypoték, ako aj zákony Jim Crow-éry, ktoré zabránili africkým americkým rodinám v prístupnom bývaní na internete predmestí. Podľa článku z roku 2006 Edwarda Humesa v roku 2006 The Journal of Blacks in Higher Education, v roku 1947 Mississippi, iba dvaja z 3 000 VA pôžičiek odišli na čiernych veteránov. Tieto otázky sa výslovne neriešili až do zákona o bývaní z roku 1968, ale - dodnes - trvalý účinok o demografickom zložení osôb, kde žije.
V priebehu rokov, keď populácia veteránov rástla s každou vojnou, kongres urobil z programu viac veteránov. Úver VA bol navyše prispôsobený tak, aby lepšie vyhovoval vyvíjajúcim sa potrebám veteránov: Záruka sa zvýšila, keď sa zvýšili ceny nehnuteľností, odstránili sa dátumy skončenia platnosti, pôžičky sa stal spôsobilým na refinancovanie a hotovostný kapitál, definícia oprávnených domov bola rozšírená o byty a mobilné domy a zlepšenia týkajúce sa životného prostredia boli bojoval. Okrem toho opatrenia ako „poplatok za financovanie“ (malé percento hypotéky namiesto PMI, ktoré pomáha pokryť straty v prípade predvolené) zavedené v šesťdesiatych rokoch a boli zavedené výnimky z rozpočtovej sekvestrácie, aby program mohol využívať výhody pre veteránov roky prísť.
Od svojho vzniku pomohla pôžička VA mnohým dosiahnuť „americký sen“ výmenou za ich služby. Z tohto dôvodu vytvorila obrovskú trvalú moc. V roku 2016, a nový záznam bola poskytnutá s viac ako 700 000 zárukami na úvery na bývanie. Dôvod, prečo zostáva tak dôležitým a obľúbeným príslušenstvom pre vojenské spoločenstvo, je ten, že to môže byť ťažké pre členov armády získať konvenčné financovanie domu - z mnohých rovnakých dôvodov bolo ťažké v USA minulosť. V skutočnosti, nová štúdia od Zoznam apartmánov zistili, že veteráni majú vyššiu mieru vlastníctva domov ako tí, ktorí nie sú veteránmi (76 percent oproti 62 percentám).
Pre veteránov však nie je také ľahké získať majiteľstvo domu, aké bolo kedysi. Štúdia Zoznam apartmánov zistila, že najnovšími veteránmi (ktorí slúžili v období po 11. septembri) je 35 rokov percentuálny podiel nákladov spojených s bývaním viac ako ich predchodcovia a dokonca aj ich nevediaci veteráni rovesníkmi. Je to pravda, aj keď v priemere zarábajú viac ako ne-veteráni. Tieto mladé veterináre majú len mieru majiteľstva domu okolo 40 percent - čo je podľa údajov poskytovateľov údajov stále viac ako celková miléniová miera 32,2 percenta. Urban Institute. To všetko naznačuje, že by mohol nastať čas, aby Kongres aktualizoval účet.
Aj keď sa jej moc v posledných rokoch mohla oslabiť, pôžičky od spoločnosti VA umožnili - a naďalej umožňujú - vlastnenie domu tisícom veteránov. Pre mnohých členov služby a veteránov je to jediný typ pôžičky, na ktorú by sa mohli uchádzať.
A keďže členovia servisu sa pohybujú tak často, náklady na pohyb sa rýchlo zvyšujú nad rámec toho, za čo im boli poskytnuté príspevky na sťahovanie. Úver VA môže pomôcť minimalizovať náklady na presun mimo vrecka, ako sú vklady a zálohy.
Aby si veteráni mohli dnes nárokovať na pôžičku VA, musia mať počas vojny najmenej 90 po sebe idúcich dní aktívnej služby, počas mierovej operácie 181 dní, šesť rokov v rezervách alebo národnej garde alebo byť pozostalým manželom veterána alebo člena služby, ktorý prešiel v rámci služby alebo z dôvodu zdravotného postihnutia spojeného so službou. Keď veterán získa oprávnenie, má ho na celý život a môže požiadať o toľko pôžičiek od VA, koľko by chcel. Naraz však môžu mať iba jednu aktívnu hypotéku a do 60 dní od nákupu sa musia presťahovať do svojho domu.
VA zaručuje štvrtinu úverového limitu, ktorý je v súlade s úvermi nad 144 000 dolárov (toto číslo sa môže každý rok meniť). Poplatky za financovanie líšia sa v závislosti od ceny domu, zálohy a stavu domácnosti. Priemerné úverové skóre požadované pre väčšinu veriteľov zostáva nízke až 620 a veteráni sú schopní kvalifikovať sa aj pri vysokom pomere dlhu k príjmu. Obidve požiadavky sú menej prísne ako požiadavky, ktoré sa požadujú od vojenských kupcov, ktorí hľadajú FHA a konvenčné pôžičky. Požiadavky na kontrolu bývania a hodnotenie sú však prísnejšie ako pri bežnej hypotéke.
"Bol som prekvapený, aké jednoduché bolo kúpiť si náš dom," hovorí Justin B., člen služby, ktorý v súčasnosti žije v Jacksonville na Floride. Len sa zatvoril vo svojom dome, ktorý kúpil na pôžičku od VA, keď sa presťahoval do svojej novej pracovnej stanice. „Môj realitný makléri a požičiavatelia spolupracovali tak dobre, že všetko, čo som musel urobiť, bolo preukázať moju spôsobilosť a podpísať papiere. Nemal som zálohu a na záver som dokonca dostal šek na svoje náklady na zatváranie. “
Podobne ako mnohí z veteránov, ktorí tento program používali pred nami, aj môj priateľ a ja sme mali veľkú skúsenosť a mohli sme si kúpiť dom, keď by sme to inak nemohli urobiť. Vzhľadom na prudký nárast cien nájomného okolo vojenských zariadení ušetríme každý mesiac vlastníctvom domu aj peniaze! Keďže mnoho rodín čelí finančným neistotám, úverový program VA sa stal pre veteránov nevyhnutnou výhodou. Naši veteráni tvrdo pracujú na zabezpečení toho, aby slobody, ktoré nás baví každý deň, naďalej existovali, a ja som vďačný, že existuje program na pomoc veteránom a ich rodinám, aby sa konečne trochu stretli ľahšie.
Predtým, ako si zbalíte mosadznú armatúru, akcenty terrazzo a makramen, venujte nejaký čas prepašovaniu ukážka toho, čo hovoria odborníci v oblasti nehnuteľností, sú najlepšie domáce trendy, v ktorých budeme odhlasovať zoznamy 2020.
Sarah Magnuson
18. decembra 2019
