![Dom Lego: Vyhrajte pobyt v tejto nehnuteľnosti Airbnb Vyrobené z tehál Lego](/f/c20d55e3af24e24113341ba30ba407ab.jpg?resize=480:*?width=100&height=100)
Po niekoľkých veľkých renováciách v mojom dome som chcel určiť našu návratnosť investícií, o čo viac by sme mohli urobiť skôr, ako sa náš majetok stane cez-zlepšil, a ak by stálo za to preskúmať refinancovanie. Tak som sa obrátil na svojho oh-tak veľkorysého realitného agenta Garretta Acklesa z Semonin v Louisville, Kentucky, pre hrubý odhad predtým, ako sme šli na oficiálny odhad. Všeobecne platí, že keď dostanete hodnotenie, prichádza so stránkami ťažko preosievateľnými cez realitný žargón. Takže si predstavte moje prekvapenie, keď mi Ackles dal jednoduché číslo a vysvetlenie, ktoré takmer každý mohol pochopiť.
Zatiaľ čo mnoho realitných odborníkov hodnotí „doláre za štvorcový stopa“, Ackles radšej - aspoň v mojom prípade a našej oblasti - hodnotil nehnuteľnosti na stupnici od jedného do piatich hviezdičiek. V podstate sa pozerá na nehnuteľnosti v okolí, vidí, čo hľadajú, a vytvára päť rôznych zátvoriek: Vlastnosti, ktoré sú takmer nepostrehnuteľné, sú Vlastnosti „jednej hviezdy“ a špičkové vlastnosti domov snov sú vlastnosti „piatich hviezdičiek“, pričom stredná cena domu v oblasti je „trojhviezdičková“ Vlastnosti.
"Pri pohľade na to týmto spôsobom môžem ľahko identifikovať typ kupujúceho a cenové rozpätie, ktoré by pravdepodobne zaplatili za nehnuteľnosť," hovorí mi Ackles. „Potom môžeme priradiť primeranú cenu za štvorcový stopa pre každú z„ hviezdnych “kategórií v mikroregióne.“ Povedal tiež, že táto metóda mu umožňuje lepšie kontrolovať odchýlky.
Povedal mi, že keď sme prvýkrát kúpili náš majetok, klasifikoval by ho ako nízku dvojhviezdu: mal potenciál, bol obývateľný, ale zúfalo potreboval aktualizácie. Za to sme zaplatili 200 000 dolárov alebo približne 50 dolárov za štvorcový stopa. Potom, keď sme urobili počiatočné všeobecné aktualizácie (ako je inštalácia centrálneho vzduchu, veľa kozmetických aktualizácií a črevná práca, reno hrozných tretie poschodie), povedal, že sme skočili do pevného trojhviezdičkového domu v strede a vysokej výške a naše odhady narástli na 85 dolárov štvorcových stôp na 95 dolárov na štvorce noha.
A mal pravdu! Keď sme mali oficiálne hodnotenie, náš domov bol po našich počiatočných aktualizáciách v hodnote 350 000 dolárov.
Takže sme urobili viac renovácií - aktualizovali sme kuchyňu, špajzu a kúpeľ (čo nám Ackles povedal, že bude vizuálne a funkčne ocenený vyšším koncovým kupujúcim.) Povedal nám, že tieto renos nás posunuli do vysokej troj- až nízkej štvorhviezdičkovej hviezdy. kategórie. Na základe porovnateľných nehnuteľností v tejto oblasti nás to priviedlo až na 110 až 115 dolárov za štvorcový meter alebo medzi 429 000 a 448 000 dolárov.
Rozhodli sme sa, že stojí za to refinancovanie a dostali oficiálne hodnotenie. Ukázalo sa, že mal opäť pravdu - aj keď trochu konzervatívny - a náš domov mal hodnotu 475 000 dolárov.
Stále plánujeme niektoré drobné aktualizácie, aby sme ešte viac zvýšili naše hodnotenie, ale Ackles nám povedal, že náš dom sa bude môcť skutočne dostať iba do stredné štvorhviezdičkové hodnotenie alebo približne 125 dolárov za štvorcový stopa, pretože ide o maximálny potenciálny potenciál nášho vlastníctva vzhľadom na jeho umiestnenie a všeobecné funkčnosť. Aj keď by sme mohli do našej nehnuteľnosti pridať každú aktualizáciu, existuje len toľko návratnosti investícií, ktorú za ňu získame.
„Rovnako ako kupujúci, ktorý by nezaplatil„ päťhviezdičkové “peniaze za hotel vzdialený pol míle od pláže, nemyslím si môžete urobiť čokoľvek - alebo akékoľvek množstvo peňazí, ktoré by ste mohli minúť - aby ste z tohto miesta urobili päťhviezdičkové miesto, “Ackles povedal.
Áno, metóda Ackles je nekonvenčná, ale realitný prístup je bežný pre realitných agentov. zatiaľ čo Einat Bar, realitná agentka spoločnosti Compass v Brooklyne v New Yorku, hovorí, že nikdy nevykonala hodnotenie hviezdičkami, ona a jej kolegovia všeobecne hodnotia vlastnosti pre stav a umiestnenie na stupnici s porovnateľnými vlastnosťami na trhu a poslednými predaja. Nie všetci agenti to však robia. Bar poznamenáva, že niektorí agenti v New Yorku sa striktne držia ceny za odhad štvorcových stôp.
To všetko znamená, že by ste určite nemali vynechať oficiálne hodnotenie, ak sa chystáte predať niekedy čoskoro alebo refinancovať - ale myslím si, Trik spoločnosti Ackles mi nesmierne pomohol, keď sa snažím odhadnúť, ktoré renovácie sa oplatí vykonať a koľko pridajú do ďalšieho predaja môjho domu. hodnota.
Predtým, ako si zbalíte mosadznú armatúru, akcenty terrazzo a makramen, venujte nejaký čas prepašovaniu ukážka toho, čo hovoria odborníci v oblasti nehnuteľností, sú najlepšie domáce trendy, v ktorých budeme odhlasovať naše zoznamy 2020.
Sarah Magnuson
18. decembra 2019