Tieto produkty vyberáme nezávisle - ak si kúpite niektorý z našich odkazov, môžeme získať províziu.
Všetci sme to počuli. Ak hľadáte nákup, mali by ste vždy hľadať najhorší dom v najlepšom susedstve. Ale mnohí z nás sa niekedy prestali pýtať na túto konvenčnú múdrosť? Keď som si myslel, že som stavil konvenciu Kúpil som si jeden z najlacnejších domov v susedstve, ktorému sa mnohí miestni vyhýbajú (a k mojej večnej frustrácii, že vodiči Uberu hovoria svojim hosťom Airbnb, že by sa im mali vyhnúť) - je to však pravda?
Čítal som ich knihu, takže nemusíte (aj keď je to skvelé čítanie!) A hovoril som s nimi ZillowVedúci ekonóm Aaron Terrazas, ktorý ma prešiel svojimi výskummi a zisteniami. (Dovoľte mi to predhovoriť tvrdením, že nie som odborník v oblasti nehnuteľností a nehrám ho na internete. Zdieľam tu, čo som sa naučil, a svoje vlastné skúsenosti. Váš počet najazdených kilometrov sa môže líšiť.)
Zdá sa, že toto príslovie je zakotvené v našej láske k vyjednávaniu. „Každý hľadá dohodu,“ hovorí Terrazas a „ak sa obzriete späť, bolo to taký pocit, že najlacnejší dom v peknej štvrti bol dobrý sa dohodli... že to bol zadný vchod do rituálneho priestoru. “A určite uznáva, že ak si chceš lakťať lakte s bohatšími ľuďmi alebo získať prístup k bohatším občianska vybavenosť, ako sú parky a školy, prevažuje nad vaším želaním, aby sa zvýšila vaša domáca hodnota, čo vám môže dať dôvod kúpiť si lacný dom v „dobrom“ susedstve.
Ak však chcete, aby sa v najbližších rokoch vaša domáca hodnota stala gangbustermi, podľa ich údajov to nie je správny spôsob.
Zillow bola založená niekoľkými domácimi technikmi poľovníctva, ktorí boli frustrovaní tým, že nemajú prístup k údajom, ktoré robili realitné kancelárie, vysvetlil Terrazas. A majú teraz niekedy ruky na údajoch! Takže sa do toho kopali.
Zaradili sa podľa ceny všetkých štvrtí v danej oblasti metra po celej krajine, tvrdí Terrazas vzal spodných desať percent domácností a porovnal ich s celkovým trendom v ich príslušných štvrtí.
Čo sa stalo, je to, že spodných 10 percent je ocenených presne v súlade s ostatnými v susedstve, hovorí Terrazas. Dobre, to nie je dobré alebo zlé.
„Kicker prichádza,“ hovorí, „keď porovnáte tieto drahé štvrte s ostatnými štvrtami v oblasti metra. Tieto drahé oblasti majú tendenciu nedostatočne vykonávať metro ako celok. “
Čo by ste mali urobiť, ak chcete, aby sa hodnota domu zvyšovala rýchlejšie: Vylepšite staré príslovie a kúpte si najlacnejší dom v najteplejších štvrtiach, kde, hovorí kniha:
Ale čo robí horúce susedstvo? Matematicky je to taká, kde sú historické hodnoty z historického hľadiska pod úrovňou metra ako celku, ale za posledných päť rokov došlo k oceneniu nad mediánom metra. A ako tieto informácie nájdete? "Zjavným miestom je Zillow," hovorí Terrazas je ich hlavný ekonóm), ale môžete hovoriť aj s miestnymi realitnými profesionálmi.
Ak vám nevadí orať sa cez niekoľko mega tabuliek, všetko je v poriadku zillow.com/data. Údaje o mojom okolí som našiel s pomocou Terrazasa. (Som tu spisovateľ, nie štatistik!)
Samozrejme musíte byť v horúcom susedstve dosť skoro na to, aby ste sa dohodli, takže tu prichádza zložitá veda (alebo umenie?) O tom, čo bude horúce ďalej.
Zvážte halo efekt, hovorí Terrazas, a hľadajte lacnejšie štvrte susediace s horúcimi. Tieto kaviarne a galérie atď. Sa začnú rozširovať do cenovo dostupnejších oblastí, keď ceny stúpajú. (Môžem za to ručiť - predali sme náš starý dom v susedstve, ktoré bolo dosť horúce na naše prekvapenie a presunuli sa bližšie do centra mesta k nášmu súčasnému, oveľa viac lacný za meter štvorcový a reštaurácie začínajú prichádzať.) Vzdialenosť do centra mesta je tiež dôležitá, ale boli tu aj ďalšie zaujímavé miesta. nálezy.
"Zabudnite na bokovky," hovorí kniha. „Najdôležitejším ukazovateľom susedstva, ktoré by sa jedného dňa mohlo výrazne oceniť, bol predovšetkým vek jeho bytového fondu. Čím je priemerný domov starší, tým je väčšia pravdepodobnosť, že dané okolie uvidí silné ocenenie. “
Čo Prečo? To je miesto, kde som naozaj vzrušený, keď som tu sedel v mojom dome z roku 1890. „Staršie domácnosti zvyčajne vyžadujú väčšie investície,“ vysvetľuje Terrazas (to môžete znova povedať!) „A preto sú cenovo dostupnejšie. Je to príležitosť, ktorá si vyžaduje určitú investíciu, ale vyplatí sa to z dlhodobého hľadiska. “(To znamená, že to nemusia byť výhodné, aké bývali, hovorí) zvršok fixátora nie sú až tak zľavnené ako dnes.)
To isté sa môže týkať aj štvrtí s vyššou populáciou nájomcov; „Majitelia týchto domovov do týchto domov nutne neinvestujú ani neudržiavajú,“ hovorí, takže keď prídete na predaj, pravdepodobne nájdete cenovo dostupnejší fixátor.
Ak hľadáte skvelý návrat, podľa týchto odborníkov zabudnite na tradičnú múdrosť. Najlacnejší dom v najlepšom susedstve nie je spôsob, ako ísť. Namiesto toho si kúpte najlacnejší dom v najteplejších štvrtiach - a začnite hľadaním v staršom susedstve blízko akcie.