20-percentná záloha je zlatým štandardom, ktorý zadržujú všetky zdroje nehnuteľností. Pri znížení o menej ako 20 percent ste na rade a platíte PMI - súkromné hypotekárne poistenie - poplatok, ktorý sa účtuje na hypotéku každý mesiac bez iného dôvodu, ako je ochrana banky (nie vy), ak ste niekedy zlyhali úver.
PMI nakoniec zmizne (keď už máte doma dostatok kapitálu, že vlastníte 20 percent - buď preto, že váš domov má) zvýšená hodnota alebo ste pôvodnú pôžičku v priebehu rokov dostatočne splatili), ale väčšina ľudí vám povie, aby ste sa im pokúsili vyhnúť ono.
Predstavme si Nicole a Jane, pár žijúcich v Atlante. Sú to nájomníci, ale chvíľu premýšľajú a pomaly sporia. Nezačali seriózne vyhľadávanie - len pár nocí s vínom a Zillowom - podarilo sa im však zaplatiť 18 000 dolárov za ich zálohu. Nie je to veľa v dolároch za nehnuteľnosti, ale tvrdo pracovali, aby ju zachránili. Domy v oblasti, ktorú by chceli kúpiť, sa pohybujú okolo 300 000 dolárov - 20% akontácie teda predstavuje 60 000 dolárov. Potrebujú ďalších 42 000 dolárov.
Uvažujú o presune do lacnejšieho bytu v menej žiadanej štvrti, ako v súčasnosti žijú. Ľahko by mohli znížiť nájomné 2 000 dolárov na polovicu a bezbolestne ponožiť 1 000 dolárov mesačne - čo by znamenalo za 3,5 roka dostanú zálohovú platbu vo výške 60 000 dolárov (pohodlne ignorujeme zatváracie náklady, aby sme dokázali dosiahnuť bod) tu, ale o tom musíte vedieť).
Tri a pol roka. Nie príliš zlé. Čo však Nicole a Jane neočakávali, keď sa presťahovali do lacnejšieho bytu, aby ušetrili peniaze, bolo to, že trh s nehnuteľnosťami v Atlante na ne nebude čakať. Ak sa teraz posunieme o tri alebo štyri roky dopredu, existuje reálne riziko, že domy v hodnote 300 000 dolárov v okolí, ktoré Nicole a Jane sledovali, majú teraz cenovky vo výške 400 000 dolárov. Ich cieľ zálohy - rovnako výrazný ako pre nich - nestačí na to, aby sa spoločnosti PMI už nevyhýbali, a to aj napriek tomu, že sú pri kúpe s väčším počtom peňazí je ich mesačná hypotéka vyššia, ako keby si tri roky kúpili ten istý dom Pred.
Náklady na domov: $300,000
Záloha: $18,000
Celkový hypotekárny úver: $282,000
Náklady na domov: $400,000
Záloha: $60,000
Celkový hypotekárny úver: $340,000
Medzitým dali prenajímateľovi 42 000 dolárov (za predpokladu, že sa ich nájomné 1 000 dolárov nezvýšilo za 3+ roky), ktoré mohli použiť na splatenie hypotekárneho dlhu.
Dovoľte mi, aby som sa pevne vyjadrila: nehovorím o tom, že nakupovanie so znížením o menej ako 20 percent je vždy to pravé. Je to vážne riskantné. Stávkovanie o domácich hodnotách je len to, že - a hazardovať (opýtajte sa každého, kto vlastnil dom v roku 2008). O tom bezpodmienečne musíte hovoriť s dôveryhodným finančným expertom.
Ale tu je ukrytá malá pravda pre ctižiadostivých majiteľov domov: Ak trh prevyšuje vaše schopnosť ušetriť peniaze, nikdy nebudete mať väčšiu kúpnu silu ako teraz, bez ohľadu na to, koľko máte ponožky preč.