„The Big Short“ je film o hospodárskom kolapse v roku 2008, ktorý bol vyvolaný mimoriadne nestabilným trhom s nehnuteľnosťami na bývanie. V nej Ryan Gosling rozpráva o tom, ako nezodpovedne a náhodne banky poskytovali pôžičky ľuďom, ktorí by určite nemali byť kvalifikovaní na nákup domov. Hypotekárni bankári sa neobťažovali, aby sa ubezpečili, že kupujúci budú môcť splácať svoje hypotéky, pretože v tom čase títo bankári veľa peňazí predávajúcich nehnuteľnosť takmer každému.
Pravdepodobne som príliš drasticky varil bublinu na bývaní, ale ide o to, že ma „The Big Short“ naučil, že kúpiť domácu poštu po Veľkej recesii by nebolo nikdy na diaľku ľahké.
Na kúpu domu sa musia všetky hviezdy peňazí vyrovnať. Musíte mať hotovosť uloženú pre začiatočníkov. Rovnako ako veľa. Musíte dokázať, že budete môcť zaplatiť hypotéka každý mesiac, čo znamená dôkaz o príjmoch.
Počas procesu kúpy domu budete musieť poslať doslova všetky finančné doklady, ktoré ste dostali mať, vrátane vašich bankových výpisov, daňových priznaní, všetky dlhy, ktoré máte, spolu so všetkými sporiacimi účtami, počítajúc do toho
401ks. Váš úverový referent musí vedieť, že ste finančne spôsobilý na kúpu domu, aby ste ho mohli vopred schváliť, čo má zmysel.Pravdepodobne si požičiavate stovky tisíc dolárov od veriteľa a budú ich mať musíte vedieť, že im ich vrátite (vráťte sa k „The Big Short“, nikto nechce, aby sa rok 2008 opakoval) Znova). Ale čo ak máte zlý úver?
zlé úverové skóre nie je také ťažké sa dostať. Niekoľko zmeškaných platieb kreditnou kartou a vaše skóre sa ľahko poškriabe (zmeškané platby zostanú na vašom kredite až sedem rokov), a tak by to mohlo nejaký čas zostať, najmä ak máte značné množstvo dlhov alebo vysoké množstvo úverov otázky.
Čo je presne zlé kreditné skóre? 300-629 je považovaný za „zlý“, 630-689 je „spravodlivý“, 690-719 je „dobrý“ a 720-850 je „vynikajúci“. Čo presne teda robíte, ak ste v „zlom“ rozsahu?
Aj keď to záleží na trhu a aký druh úveru si vziať, musíte mať kreditné skóre najmenej 580 (aby ste si vzali úver FHA - trochu viac o tom). Ak sa chystáte uzavrieť obvyklú pôžičku, budete potrebovať kreditné skóre najmenej 620.
Podľa odborníkov na nehnuteľnosti záleží na vašej situácii. Zlý kredit určite nebude uľahčovať kúpu domu, ale nie je to vždy ani obchod s obchodmi.
Louis Adler, spoluzakladateľ spoločnosti REAL New York, odporúča, aby ste veriteľovi mohli ukázať, že to myslíte vážne, a to aj so zlým kreditom. Adler hovorí Apartment Therapy: „Keď sa zaoberám pokusom o kúpu domu so zlou úverovou hodnotou, prvú vec, ktorú som odporúčame začať s úsporou zálohy, pretože to ukazuje veriteľom, že si vážne myslíte o kúpe domu. “
Dodáva: „Ak máte zlé úverové skóre, pravdepodobne budete musieť prísť s väčšou zálohou, pretože by vám to mohlo pomôcť získať lepšiu hypotekárnu úrokovú sadzbu.“
Nižšie úverové skóre však znamená, že na hypotéku budete pravdepodobne platiť vyššiu úrokovú sadzbu. Beatrice de Jong, odborník na spotrebiteľské trendy v spoločnosti Opendoor, hovorí Apartment Therapy, že „Je dôležité vedieť, že ak budete musieť platiť vyššiu úrokovú sadzbu, vaša mesačná hypotekárna karta bude vyššia. To môže znamenať, že v konečnom dôsledku si budete môcť dovoliť menej ako niekto s nižšou úrokovou sadzbou. “
Veritelia budú zvyčajne požadovať zálohu vo výške 20 percent bez ohľadu na to, ako vyzerá vaše kreditné skóre - ak môžete prísť o viac ako 20 percent, pravdepodobnosť bude vyššia. Broker Bill Kowalczuk vo Warburg Realty hovorí: „Čím viac peňazí ste ochotní dať, tým väčšia je možnosť získania tejto pôžičky. Keď bude mať peniaze viac peňazí, veriteľ vie, že je menej pravdepodobné, že odídete, pretože máte väčší podiel na majetku. “
V závislosti od pôžičky by ste mohli mať možnosť odstúpiť od kúpy domu so zlou úverovou a 20% akontáciou - pravdepodobne však budete musieť zaplatiť vyššiu úrokovú sadzbu.
Krátka odpoveď? S najväčšou pravdepodobnosťou nie je možné kúpiť dom so zlou kreditnou hodnotou a žiadne peniaze dole. Kowalczuk uvádza: „Kúpa domu so zlou úverovou hodnotou a bez peňazí by dnes nebola možná. Finančná kríza / kríza bývania v roku 2008 je už dávno preč a veritelia sa tam nechcú vrátiť. “
Vysoko platená práca neznamená, že veriteľ zavrie oči na vaše kreditné skóre. To však znamená môžete pracovať na svojom kreditnom skóre trochu rýchlejšie. Adler uvádza: „Ak máte zlý úver, ale máte dobrý príjem, je najlepšie začať znova budovať svoj kredit, čo znamená zaplatiť všetky svoje účty včas a splatiť akýkoľvek dlh. Takto získate pozitívnejšiu úverovú históriu. “
Úver od FHA (Federal Housing Administration) je najlepší program pre tých, ktorí majú zlý úver. Jedná sa o hypotéku krytú a poistenú vládou. Mnoho ľudí, ktorí prvýkrát kupujú domov, si požičiava FHA, pretože mnohí nedokážu ponúknuť zálohu na 20%. S pôžičkou FHA si potenciálni kupujúci môžu požičať až 96,5 percent hodnoty domu, čo kupujúcemu umožní iba 3,5 percenta.
Najnižšie úverové skóre, ktoré môžete získať na pôžičku FHA, je 500 - nezískate však rovnaký druh výhody platby pri nízkej platbe, akú majú dlžníci s vyšším kreditným skóre. Ak chcete dať iba 3,5 percenta, budete potrebovať kreditné skóre najmenej 580. S kreditným skóre medzi 500 - 579 budete ešte musieť prísť s 10% akontáciou.
Je zrejmé, že tu nie je nič ako bezplatný obed (vďaka, stredná ekonomická trieda): Ak si vyberiete FHA úver, musíte platiť poistné na hypotéku, ktoré od roku 2019 predstavuje 1,75% z úveru Čiastka.
Ak ste prvýkrát v domácnosti so zlým kreditom, najlepšia cesta, ktorú môžete podniknúť, je preskúmať pôžičku FHA, ktorá je sú určené pre nákupcov, ktorí nie sú prví, pre ľudí, ktorí nie sú schopní vykonať zálohu vo výške 20%, a pre tých, ktorí majú zlý kredit skóre.
Ako je však uvedené vyššie, na získanie kreditu budete potrebovať (prinajmenšom) 500 kreditov akýkoľvek Úverové výhody FHA. Ale ak ste prvýkrát v domácnosti so zlým kreditom a vysoko platenou prácou, mali by ste sa pozrieť do jednej z týchto možností: stanovením vášho kreditného skórealebo zadaním vyššej zálohy - ak je to možné.
Program Nádej pre majiteľov domov bol druh programu refinancovania, ktorý bol navrhnutý s cieľom zabrániť tomu, aby kvalifikovaní majitelia domov nemohli platiť hypotéky. Vznikla po bytovej kríze v roku 2008 a jej cieľom bolo pomôcť ľuďom stratiť svoje domovy a skončila v roku 2011.
Podľa domény FHA.com program Nádej pre majiteľov domov bol program refinancovania pre tých, ktorí na to mali nárok. Majitelia domov boli nútení vylúčiť zo svojich domovských domov možnosti refinancovať svoje domovy, aby mohli platiť dostupné hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou.
Mali ste nárok, ak bola vaša hypotéka datovaná 1. januára 2008 alebo skôr, ak ste svoj úver neplánovali úmyselne, nemali ste viac pôžičiek na nehnuteľnosti a nedopustili ste sa podvodov.
Keď ste sa zaregistrovali do programu Hope for Homeowners, zaregistrovali ste sa aj do programu na zdieľanie vlastného kapitálu (equity je to, čo zostáva medzi výškou úveru, ktorý ste si pôvodne vzali na váš dom, a hodnotou it). Podľa agentúry FHA.com, ak by ste nakoniec dokončili predaj alebo refinancovanie svojho domu, museli by ste s FHA zdieľať akýkoľvek vlastný kapitál. Čím dlhšie ste čakali na predaj alebo refinancovanie, tým menej vlastného kapitálu získala vláda.
Ak máte zlý úver a dokážete nájsť spoluručiteľa pre vašu pôžičku na bývanie, podľa Kowalczuka to môže pomôcť, ak máte obaja dobré mzdy. Znamená to však, že ak nemôžete splácať hypotéku, za ňu by bol zodpovedný spoluvlastník.
„K hypotéke je možné pridať pomocného podpisovateľa, je to však veľká výzva na niekoho, kto bude na háčiku, ak ich nedokážete vykonať,“ hovorí De Jong Apartment Therapy.
Na konci dňa nie je možné kúpiť si dom so zlou úverovou hodnotou - dokonca ani po kríze po bývaní. Aj keď je určite vhodné (a dlhodobo výhodné) vyskúšať si svoje kreditné skóre skôr, ako sa pozriete na kúpu domu, stále máte možnosti, ak to jednoducho nie je možné.
Aj keď budete mať dobré kreditné skóre, budete počas tohto obdobia musieť prejsť zdanlivo nekonečnými obručami proces nákupu domov aby ste sa dokonca kvalifikovali - ale nakoniec je to dobrá vec! Od recesie v roku 2008 sú veritelia oveľa opatrnejší, komu poskytujú pôžičky, a preto je menej pravdepodobné, že dôjde k ďalšiemu hospodárskemu kolapsu. Teraz len predstierajte, že vám Ryan Gosling rozprával celý tento článok.