Kúpa domu nie je malá úloha. Existujú obrovské rozhodnutia: Hľadáte na kľúč alebo fixačný horný diel? Stojí dlhšia dochádzka za úspory? K dispozícii je tiež nekonečné množstvo čísel: Ako porovnáva hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou v porovnaní s nastaviteľnou úrokovou sadzbou? Koľko skutočne zaplatíte za tento dom 200 000 dolárov? A keď to všetko zistíte, je viac ako pravdepodobné, že narazíte na nejakého úplne nového žargónu, ktorý sa dá dešifrovať.
Jedným z najbežnejších výrazov, s ktorými sa stretnete počas vyhľadávania, je tzv. Funkčné zastaranie. Napríklad vaša realitná kancelária sa môže odvolávať na menej ako dokonalý domov v skvelá cena ako „funkčne zastarané“. Viete, čo funkčné znamená, a viete, čo zastarané znamená, ale čo to pre vás znamená, kupujúceho domu a potenciálnu budúcnosť predávajúci? Tu má pre vás zmysel všetko, čo potrebujete vedieť, vrátane informácií o kúpe funkčne zastaraného domu.
Termín funkčné zastarávanie má niekoľko rôznych aplikácií v závislosti od odvetvia, ale v roku 2006 nehnuteľnosť sa týka straty hodnoty majetku v dôsledku štýlu, priestoru alebo konkrétneho dizajnu vlastnosť. V podstate funkčne zastarané domy majú v porovnaní s inými domami v tejto oblasti a na trhu niečo príliš alebo príliš málo.
Povedzme napríklad, že sa pozeráte na starý dom s dvoma spálňami a jednou kúpeľňou v susedstve plnom nových domov s trojlôžkovými spálňami a dvoma plusovými kúpeľňami. Dom, na ktorý sa pozeráte, by sa považoval za „funkčne zastaralý“, pretože aj napriek tomu by ste v ňom mohli žiť dom, väčšina ľudí to nechce, pretože môžu získať kvalitnejší dom v tejto oblasti len za malú prémiu. Tento typ funkčnej zastaranosti sa nazýva nedostatok pretože je tu nejaká vlastnosť alebo faktor, vďaka ktorým je dom v porovnaní s ostatnými domami v okolí nedostatočný.
Funkčné zastarávanie môže fungovať aj opačne. Veľký nový dom v susedstve malých starých domov by sa tiež považoval za funkčne zastaralý z dôvodu jeho vysokej kvality v porovnaní so zvyškom susedstva. Tento typ sa nazýva superadequacy (označované aj ako over-zlepšenie), pretože nižšie hodnoty nehnuteľností v okolí znamenajú, že ľudia nebudú chcieť platiť plnú cenu za to, čo tieto funkcie stoja za to.
Okrem celkového domova a umiestnenia sa funkčné zastarávanie môže vzťahovať aj na jednotlivé konštrukčné prvky. Napríklad, ak majiteľ domu namaľuje celú kabinetnú olivovú zeleň alebo stavia pred domom plavecký bazén, Pravdepodobne je pravdepodobné, že títo vlastníci vypnú väčšinu potenciálnych kupujúcich, čím funkčne vykreslia domov zastaraný.
Stručne povedané, zatiaľ čo funkčne zastarané domy sú plne funkčné, z ekonomického hľadiska sa stávajú zastaralými. Niekto bude musieť pri kúpe funkčne zastaraného domu robiť kompromisy, či už ide o kupujúceho z dôvodu nedostatku (akékoľvek vylepšenia budú musieť vyjsť z vrecka) alebo predávajúceho prostredníctvom nadmernej primeranosti (často budú musieť znížiť cenu, len aby ju dostali z trhu).
Pokiaľ ide o hodnotenie funkčne zastaralého domu, je potrebné zvážiť jeden z hlavných faktorov: Je zastaralosť liečiteľná alebo nevyliečiteľná? Inými slovami, je možné funkčnú zastaranosť ľahko opraviť?
Nevhodné zastaranie nastane, keď to stojí viac na nápravu problému, potom to bude stáť z hľadiska zvyšovania hodnoty majetku. Napríklad, ak je dom v porovnaní s ostatnými časťami susedstva extrémne malý a zastaralý, považuje sa to za nevyliečiteľný pretože na zvýšenie jeho hodnoty sú potrebné rozsiahle renovácie (a môžu stáť viac, ako sú peniaze, ktoré prinesú, keď predaji).
Na druhej strane, liečiteľná zastaranosť sa stane, keď náklady na opravu niečoho sú ľahké a zmysluplné aj z finančného hľadiska. Opýtajte sa sami seba: Stojí to za problém? Ak to kupujúci vypínajú z olivovo zelenej kuchynskej skrinky, jednoduchá plechovka biela farba Ukázalo sa, že je viac ako stojí za náklady.
Aj keď to vyzerá, že funkčne zastaralý domov prichádza s komplikáciami, pamätajte, môže byť vo vašom záujme dať mu druhý pohľad. „Ak vás domov s iba jednou kúpeľňou alebo s menej než ideálnym rozložením dostanete tým, čo vás dostane do susedstva snov bez toho, aby ste museli rozbiť svoj rozpočet, potom stojí za zváženie,“ hovorí Holly Hughes, Realitná kancelária v Austine v Texase. Funkčne zastarané domy sú na trhu mnohokrát dlhšie, ako je priemer v okolí - čo znamená, že kupujúci je na vynikajúcom mieste na rokovania. Vyhýbajte sa však veľkým nevyliečiteľným problémom, ako sú domy s ošuntělými základmi a iné prvky starej školy, ako sú septické systémy.
"Ak je to príliš veľký problém, banky na to nebudú požičiavať," dodáva Hughes.
Inými slovami, ak je inak fantastický domov funkčne zastaralý, nemusí to nevyhnutne znamenať, že to nemôže byť váš vysnívaný domov. Pred konečným rozhodnutím musíte zvážiť ďalší faktor. Veľa štastia!