Ak ste už dosť spolubývajúceho zjedli vaše zvyšky, váš neprítomný prenajímateľ chodil rok čo rok na nájomné, aj keď teplo sotva funguje, alebo vaša mama opýtať sa, kedy budete - dospelý dospelý, keď ste naposledy skontrolovali -, že budete doma, možno snívate o kúpe vlastného miesta a o tom, že to urobíte skôr ako neskôr.
Ako však viete, či ste pripravení kúpiť si dom a či je to dobrý nápad? Existujú rôzne nájomné vs. kúpiť kalkulačky tam (tento z denníka New York Times, pravdepodobne je to najlepšie), ktoré vám môžu povedať, či kúpa domu má vo všeobecnosti väčší finančný zmysel ako prenájom vo vašej oblasti. Ale žiadny z nich pre vás nemôže urobiť toto obrovské rozhodnutie.
A je to rozhodnutie, ktoré mení život. Vlastníctvo domu historicky pomohlo rodinám strednej triedy vybudovať dlhodobé bohatstvo: Čistá hodnota priemerného majiteľa domu je ohromujúca. 90 krát stredný nájomca. Prečo by ste nechceli skočiť na palubu vlaku čo najskôr?
Vydrž, Tiger. Kúpa domu môže rovnako ľahko spôsobiť finančný chaos vo vašom živote. Počas Veľkej recesie prišli milióny rodín o vylúčenie z trhu.
Päť miliónov majitelia domov v USA sú stále na hypotékach pod vodou, čo znamená, že dlhujú banke viac, ako im stojí ich dom, a to aj po päťročnom zvýšení cien nehnuteľností.Faktom je, že vlastníctvo domu nie je ani tak investíciou, ako je prostriedkom núteného sporenia. A to aj napriek tomu, že sa v HGTV striedajú domáce predstavenia, určite to nie je rýchla schéma. Uvádzame niekoľko spôsobov, ako zistiť, či ste skutočne pripravení kúpiť si domov a ako si ho udržať.
Dôvodom na kúpu domu je často „usadenie sa“. Nemusíte sa vydávať alebo dokonca vo vzťahu k kúpe domu, ale pomôže vám to, ak ste narazili na plató stability life. Ak plánujete kúpiť dom s partnerom, uistite sa, že váš vzťah je na pevnom základe. Ak stále svrbíte, aby ste strávili rok v zahraničí, možno si to najskôr vymažte z cesty. A ak si (ako väčšina z nás) nemôžete dovoliť hypotéku bez vašej aktuálnej výplaty, spravodlivo odhadnite svoju pravdepodobnosť o presune alebo prepustení, a či by ste mohli ľahko nájsť inú prácu vo vašej oblasti, ak by to tak bolo diať.
„Nechcel by som, aby si niekto myslel, že musíte byť ženatý predtým, ako si kúpite dom,“ hovorí Marie Presti, majiteľka / maklérka Presti Group v Newtone, Massachusetts. „Ak ste v pevnom vzťahu, nákup nehnuteľnosti môže byť skvelý, pretože sa naučíte spolupracovať so svojimi financiami a robiť rozhodnutia ako tím. Ak však váš vzťah nie je dostatočne stabilný, naozaj nechcete kupovať nehnuteľnosť s inou osobou, pretože je to stresujúci proces. ““
Musíte byť pripravení zostať v domácnosti najmenej päť až sedem rokov. Predaj domu je šialene drahý - samotné provízie z realitných kancelárií konzumujú asi 5% z predajnej ceny. A ak nádrže na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie, ako to zvykne robiť z času na čas, nechcete byť nútení predať krízu - chcete byť schopní vyraziť, kým sa cena nezotaví.
Ak teda chcete po predaji odísť so všetkými peniazmi, mali by ste mať v pláne zostať na chvíľu nažive - alebo aspoň byť ste si istí, že väčšinu alebo celú hypotéku by ste mohli pokryť prenajatím nehnuteľnosti, ak by ste boli predtým nútení sa presťahovať potom. "Nechcete kupovať nehnuteľnosť, ak tam nechcete byť päť až sedem rokov," hovorí Presti.
Vlastníctvo domu môže mať za následok aj niektoré zmeny životného štýlu - najmä ak si domovy, ktoré si môžete dovoliť, budú vyžadovať nejakú prácu. „Niektorí kupci, ktorých poznám, milujú brať dve alebo tri dovolenky ročne alebo ísť každý víkend preč leto a ešte nie sú úplne pripravení stráviť veľa voľného času prácou na svojom primárnom pracovisku residence. A ak je to tak, možno nie sú pripravení na hornú fixáciu, “hovorí Presti. „Poznám veľa nových majiteľov domov, ktorí si berú čas a peniaze, ktoré by strávili na dovolenke, a namiesto toho ich vložili do nového domu. Je to inteligentné dlhodobé finančné rozhodnutie. Ale ste pripravení vzdať sa jedného alebo dvoch dovoleniek? “
Pamätajte, že zotrvačnosť je silná sila, a keď položíte korene - spoznávanie susedských priateľov, posielanie deti do miestnych škôl, zapojenie sa do komunity - môže byť pre vás ťažšie vyzdvihnúť sa a odísť neskôr ďalej. Ak nemôžete vidieť, že žijete na mieste už päť rokov, premýšľajte o tom, či je nákup správny krok.
Rovnako dôležitá, ale možno ľahšie merateľná, je vaša finančná pripravenosť. Ak sotva prechádzate, hypotéka nepomôže vašej situácii.
Potrebujete hotovosť a úver: Kúpa domu je drahá a zvyčajne je vyhradená pre tých, ktorí majú lepší ako priemerný kredit. Aj keď sa môžete kvalifikovať pre hypotéku s kreditným skóre už od 620 - alebo dokonca od 500 rokov s Úver FHA - najnižšie úrokové sadzby majú tí, ktorí majú vynikajúci úver. Nižšia úroková sadzba znamená nižšiu mesačnú platbu, čo znamená viac peňazí smerujúcich do vášho domu a menej do vášho veriteľa.
„Makléri a veritelia získajú všetky tri vaše úverové správy a tri vaše skóre a použijú stredné číselné skóre,“ hovorí odborník na úver John Ulzheimer. „Najlepšie publikované úrokové sadzby hypotekárnych úverov sú pre ľudí s kreditným skóre nad 760.“
Nick Beser, riaditeľ bytového a komunitného rozvoja neziskovej spoločnosti Guidewell Financial Solutions, odporúča požiadať o úverové správy spoločností Equifax, Experian a TransUnion a skontrolovať ich ešte skôr, ako začnete pracovať lov. „Toto sú informácie, na ktorých je založené vaše kreditné skóre, takže možno budete potrebovať čas na spochybnenie možných nepresností,“ hovorí.
Ulzheimer hovorí, že lacnejším spôsobom, ako dosiahnuť to isté, je predkvalifikovať veriteľa. „Vytiahnu všetky tri vaše prehľady a skóre a okamžite vás informujú, ak ste kvalifikovaní a akou mierou,“ hovorí. Ich ponuka bude podmienená úplným upísaním, hovorí - nie je to rovnaké ako získanie predbežného schválenia - ale bude to získate presnú predstavu o vašej kreditnej kvalite, ktorá je ešte kultivovanejšia ako nákup alebo prístup k vašim prehľadom a skóre online.
Medzitým budete musieť ušetriť aj veľké množstvo hotovosti - dosť na pokrytie zálohových a záverečných nákladov. Kým prví kupujúci zvyčajne nájdu hypotekárne hypotéky s nízkym splátkovým platením, dokonca 3,5% z domu s 300 000 dolárov je 10 500 dolárov - nie je to presne zmena veľkosti. Náklady na zatváranie - rôzne bankové poplatky a iné poplatky splatné pri podpise na bodkovanej čiare, napríklad poplatky za poistenie práv a poplatky za hodnotenie - v priemere viac ako 2 000 dolárov v roku 2016.
Zlepšenie o 100 bodov vo vašom kreditnom skóre vám môže ušetriť 150 dolárov mesačne na hypotéke 200 000 dolárov a takmer 60 000 dolárov na doživotné platby úrokov. Ak môžete splatiť nejaký revolvingový dlh (zostatky kreditných kariet) a uskutočňovať konzistentné, včasné platby za ďalší rok, máte dobrú šancu na dramatické zlepšenie svojho kreditného skóre.
Medzitým vám môže poskytnúť viac peňazí na zálohu, aby ste sa kvalifikovali na lepšiu sadzbu a vyhli sa plateniu drahé súkromné hypotekárne poistenie (PMI), ktoré veritelia zvyčajne vyžadujú pri hypotéke so znížením o menej ako 20%. A keďže budete musieť financovať menej z celkovej kúpnej ceny, vaša splátka hypotéky bude zvládnuteľnejšia a počas životnosti úveru budete strácať menej úrokov.
Stále potrebujete peniaze. Kúpa domu je drahá, ale tak isto vlastní, rok čo rok po roku. Ohrievače vody sa miznú, musia sa opraviť príjazdové cesty, steny potrebujú nové nátery. V určitom okamihu, s malým varovaním, budete možno musieť vymeniť strechu za 10 000 alebo viac dolárov. Na pokrytie týchto vecí potrebujete hotový vankúš.
Ak je vaša záloha vlastne vaším pohotovostným fondom alebo si vyberáte najväčšiu hypotéku, na ktorú máte nárok, riskujete natiahnutie príliš tenkého. „Uistite sa, že máte finančné prostriedky nielen na kúpu domu, ale aj na to, aby ste v ňom zostali,“ povedal Jorge Colon, programový manažér spoločnosti Homebuying Mentors, program neziskovej organizácie Allston-Brighton Community Development Corp. v Bostone.
Sarah Korval, ktorá minulý rok so svojím manželom Scottom Wisnaskasom kúpila v Bostone meštiansky dom, uviedla únavu prenajímateľa ako jeden z dôvodov, prečo sa rozhodli kúpiť. „Mali by sme niektoré z výziev, ktoré by ste očakávali pri prenájme: malé byty, blízke štvrte so susedmi a miesta vypredané pod nami,“ hovorí. Okrem toho ich chlpatá rodina - dvaja psi a dve mačky - obmedzili svoje možnosti prenájmu vždy, keď nastal čas sa presťahovať.
Trvalo však niekoľko rokov, kým boli skutočne pripravení na nákup. „O nákupe sme už nejaký čas hovorili, ale vedeli sme, že chceme zostať skôr v oblasti Bostonu než sa rozvetviť na predmestí - a to si vyžadovalo úsporu omnoho viac peňazí na zálohu. “ hovorí.
Korval tvrdí, že v roku 2010 začali šetriť v očakávaní „jedného dňa“, keď si kúpia dom, a začiatkom roku 2015 začali navštevovať otvorené domy. "Spočiatku to bolo niečo iné v nedeľu a nebol žiadny tlak na nájdenie miesta, pretože sa nám nepodarilo ponúknuť takúto ponuku," uviedla.
Cestou, najmä keď ceny domov v Bostone dosiahli nové výšky, mali pochybnosti. "V priebehu rokov sme sa viackrát prehodnotili a pýtali sme sa, či kúpa stojí za to," uviedla. "[Ale] začiatkom roku 2016 sme sa už začali zaoberať našou súčasnou životnou situáciou a zdalo sa, že je správny čas brať ohľadne nákupu vážne. Sledoval som Zillowa a Truliu, akoby to bola moja denná práca. “
Ak ste podobne naštvaní, ale cítite sa trochu nepripravený, jedným zo spôsobov, ako sa pripraviť, je absolvovať prvý kurz homebuyerov. Dobrá trieda nákupu domov, ktorú zvyčajne ponúkajú cenovo dostupné bytové organizácie alebo neziskové skupiny, vás prevedie rôznymi krokmi procesu nákupu domov vo vašej krajine. uveďte a predstavte vám dramatické osoby, s ktorými budete pracovať (vrátane realitného agenta, domáceho inšpektora, hypotekárneho úveru, poisťovacieho agenta a nehnuteľnosti) advokát).
Výmenou za sto dolárov a štyri týždne nášho života sme sa s manželkou dozvedeli takmer všetko, čo sme mohli niekedy ste chceli vedieť o vlastníctve domu v tejto triede - vrátane skutočnosti, že sme si NEMIEME OBCHODNÍCTVO kúpiť dom na internete Čas. (Ak musíte počkať, kým sa nevypláca výplata, a až potom môžete urobiť ponuku na dom, pretože vklad v dobrej viere môžete sotva pokryť - aby ste nehovorili o zálohe ani o záverečných nákladoch - nie ste pripravení kúpiť si dom.) Takže sme sa schudli na ďalší rok a zdvihli náš úspory.
To znamená zhromažďovanie nedávnych úplatkov, daňové priznania, výkazy pôžičiek pre autá a študentov, účty za kreditné karty a bankové informácie a získanie predbežného schválenia veriteľom. Úverca vám nemôže povedať, či ste emocionálne pripravení kúpiť si dom, ale nebudú mať problém povedať, či nie ste finančne pripravení.
„Jedna z vecí, ktorú ľuďom hovoríme, je, že by mali mať po ruke súhlas. To je jedna z najdôležitejších vecí, keď sa pozerajú na nehnuteľnosti, “povedala Colon. „To dokazuje predajcovi, že s nákupom myslia vážne, a má na to prostriedky.“
Pretože aj keď sa konečne budete cítiť pripravení na kúpu domu, predajca za to nebude brať len slovo.