Keď sme s manželom - ašpirujúcimi prenajímateľmi, že sme - zistili, že by sme mohli získať pôžičku FHA na pokrytie nákupu duplexu, triplexu alebo fourplexu, mysleli sme si, že sme na to prišli všetci. Ale o štyri mesiace a tucet ponúk neskôr sme stále objavovali prekvapenia vpravo a vľavo. Tu je to, čo by sme si želali vedieť skôr, ako začneme vyhľadávať naše menej informované, vysoko rizikové multi-rodinné vyhľadávanie domov.
Predtým, ako sa vydáte na cestu, prečítajte si zákony o prenajímateľovi alebo nájomcovi vo vašej oblasti! Každý štát a mesto má vlastné vtipky a možno zistíte, že je lepšie byť v samotnom meste alebo na určitom predmestí. Napríklad mesto Los Angeles má veľmi prísne zákony o kontrole nájomného, ale susediace mestá Beverly Hills, Culver City, Glendale a Pasadena dávajú prenajímateľom viac práv. Ak dúfate, že budete bývať v niektorej z jednotiek sami, ak táto jednotka nie je v tom čase prázdna predaj je dôležité vedieť, aké sú vaše práva vlastníka a aké práva nájomcu (nájomcov) sú. Vo väčšine prípadov ich lízing pokračuje aj po predaji a ak chcete obsadiť jednotku, ktorú budete potrebovať postupujte podľa určitých postupov, ktoré môžu trvať až 90 dní, aj keď vaša pôžička si môže vyžadovať obsadenie do 60 rokov dni. Museli sme odovzdať nehnuteľnosť, ktorú sme naozaj milovali, pretože sme nemohli legálne obsadiť jednotku, ktorá sa nám najviac páčila. Vo väčšine oblastí má prenajímateľ viac práv ako neprítomný, ale stále sa toho treba veľa naučiť.
Existujú dva trhy s bývaním - jeden pre obyvateľov vlastníkov a jeden pre prenajímateľov alebo prenajímateľov nehnuteľností. Pár nakupujúci rodinný dom môže vidieť duplex, ktorý sa mu páči, a rozprávať sa s ním tak, aby mal kancelársky priestor alebo miesto pre starnúcich rodičov. Napríklad na trhu so štyrmi komplexmi sa nachádza takmer výlučne iný typ kupujúceho - investor, ktorý sa nemusí premýšľať o tom, že z budovy urobí dom.
Z dôvodu tejto dichotómie trhu s viacerými rodinami vyzerajú duplexné výpisy skôr ako výpisy rodinných domov (s veľa obrázkov, čisté priestory a množstvo informácií, ktoré vás pomôžu nadchnúť), zoznamy zamerané na investorov sú často dosť riedke. Často neobsahujú viac ako jednu fotografiu (minimálne z pohľadu zobrazenia ulíc Google) a najkratší popis. Neurobiť chybu: Tu bývajú obchody. Na trhu investorov je NI (návratnosť investícií) kráľ a do ceny sa nezapočítavajú emócie.
Dostali sme sa do pasce emocionálneho rozhodovania, keď sme si vymýšľali, aby sme si kúpili triplex vo veľkom susedstve. Naša ponuka bola prijatá iba preto, aby sme zistili, že naša banka (prostredníctvom ktorej sme boli vopred schválení) kúpu nefinancovala. Prečo nie? Použili sme pôžičku FHA, ktorá si od prvého dňa vyžadovala, aby sa potenciálne triplexy alebo štvorreťazce stali sebestačnými. To znamená, že nájomné pochádzajúce z prenajatých jednotiek plus trhová hodnota našej jednotky muselo pokryť hypotéku len s trochou miesta na občasné voľné miesto. Bol to pre systém šok, keď som si uvedomil, že aj keby sme sa mohli rozprávať o potopení ďalších peňazí do majetku, ktorý sme milovali, zvyšok sveta to jednoducho neuvidí. Tak, ako to vidia, ak si predvolíte pôžičku, vlastnia nehnuteľnosť a chcú sa ubezpečiť, že o ňu nestratia peniaze - dvakrát, technicky -, ak k tomu dôjde.
Nájomníci majú právo na pokojné vyžitie zo svojho priestoru, aj keď je na predaj. Medzi obsadenými jednotkami a neprítomnými majiteľmi nehnuteľností budete mať šťastie, že pred predložením ponuky budete vidieť osobne iba jednu jednotku. Zvyknite si na myšlienku predkladania ponúk s vedomím, že akonáhle uvidíte vo vnútri vás veľmi dobre môže vytiahnuť. Predávajúci to vie tiež a dá vám čas na rozhliadnutie (a na získanie inšpekcií, rovnako ako akékoľvek iné vlastníctvo) predtým, ako budete chcieť zarobiť peniaze.
Prečo pustiť dobrú vec, však? Väčšina nehnuteľností, ktoré sme videli, bola na trhu, pretože finančné prostriedky už pre prenajímateľa nepracovali. Najčastejšou situáciou bol prenajímateľ, ktorý nezískal nájomné niekoľko rokov - prípadne zistenie sami bez peňažných tokov, aby držali krok s opravami, a nájomníci, ktorí sa chcú na tom veľa spoľahnúť čo. Buďte pripravení vysporiadať sa s odloženou údržbou, nájomníkmi platiacimi výrazne pod úrovňou trhového nájomného alebo oboma, a podľa toho upravte svoju ponukovú cenu.