Či už kupujete alebo predávate dom, budete sa musieť vysporiadať s niečím na konci cesty, ktorý sa nazýva zatváranie. Stručne povedané: Je to zdĺhavý proces s výtlačkom právnych dokumentov, ktorý musí byť podpísaný skôr, ako sa nasťahujete.
To, že ste sa dostali do záverečnej fázy predaja, ešte neznamená, že ste doma zadarmo. Vpredu nájdete niektoré z vecí, ktoré môžu vaše zatváranie - a kúpu alebo predaj domu - zastaviť.
Kupujúci často žiadajú predávajúcich, aby pred uzavretím obchodu vykonali určité zmeny nehnuteľnosti, napríklad opravy. Povedzte, že „priamo pred uzavretím má kupujúci posledný priechod a vidia, že tieto opravy neboli vykonané alebo boli vykonané nesprávne,“ poznamenáva právnik Somerville, N.J. Rajeh A. Saadeh. „Takže kupujúci možno nebude chcieť pokračovať v riešení, kým sa tieto problémy nevyriešia.“
Vysvetľuje, že po odstránení nábytku, kobercov a iných predmetov predávajúceho z domu si kupujúci môže všimnúť nové oblasti, ktoré si vyžadujú opravu. Je dôležité, aby kupujúci získali úplný prehľad o tom, ako je domov prázdny, a aby sa s predajcom dohodli na podmienkach opravy skôr, ako sa priblížia k uzávierke.
Ak dôjde k ponukovej vojne alebo ak kupujúci cítia, že musia niečo urobiť, aby vynikli, môžu zaplatiť viac, ako je požadovaná cena. Ak však kupujúci potrebuje pôžičku na bývanie, veriteľ bude chcieť vykonať hodnotenie podľa Kerryho Adamsa, realitného agenta naBlumel Adams Group Compass Real Estate v Alexandrii, Va. „Ak nehnuteľnosť nehodnotí predajnú cenu, banka bude požičiavať iba na základe odhadnutej hodnoty,“ vysvetľuje.
Čo to znamená pre kupujúceho? „Kupujúci, ktorý nie je chránený podmienkou posúdenia, bude musieť tento rozdiel v hotovosti vyrovnať.“ A ak kupujúci nemá okolo seba také peniaze? Adams hovorí, že by mohli byť v predvolenom nastavení. „Kupujúci by mali vedieť pred napísaním ponuky vedieť, či existuje riziko, že dôjde k hodnoteniu a čo dôsledky sú. “ Preto je dobré použiť skúseného agenta, ktorý rozumie hodnotiaci proces.
Niektorí kupujúci sa tiež snažia predať svoje súčasné domy, zatiaľ čo hľadajú nové domy na kúpu. V skutočnosti často potrebujú peniaze z predaja svojho domova, aby mohli uskutočniť zálohu na nový dom. „Predajca, ktorý prijíma zmluvu podmienenú predajom existujúceho domu kupujúceho, môže viesť k ukončeniu obchodu,“ hovorí Jeremy Browne, senior viceprezident spoločnosti TTR Sotheby's International Realty v Arlingtone, Va.
V skutočnosti hovorí, že predajcovia, ktorí akceptujú túto nepredvídateľnú udalosť, stratili kontrolu nad obchodom, pretože teraz závisia od uzavretia domu. „Každá transakcia má svoje jedinečné problémy a zátarasy, a ak sa vyskytnú problémy, ktoré sú neprekonateľné na strane kupujúceho transakcie na súčasnom dome, je predávajúci prakticky bezmocný, s výnimkou prepustenia kupujúceho z internetu zmluvy. "
Aj keď je dom, v ktorom kupujúci predáva, na základe zmluvy, môže dôjsť k oneskoreniu že zatváranie, čo vytvára efekt zvlnenia.
Pravdepodobne viete, že záložné právo k nehnuteľnosti môže majiteľom domov zabrániť v predaji ich domu. „Jednou z posledných vecí, ktoré som videl, však bolo zadržanie záložného práva na nehnuteľnosti zatiaľ čo nehnuteľnosť bola v úschove, “hovorí Jennifer Okhovat, realitná kancelária v Compass v Los Angeles.
„Zvyčajne sa snažíme titul vytiahnuť hneď, ako otvoríme úschovu, a pred zaradením do zoznamu domov dokonca skontrolovať predbežné správy o titule.“ Čo spôsobilo tento konkrétny incident? Okhovat hovorí, že niekto dal záložné právo na majetok predávajúceho a predajca, ktorý bol cudzincom, o tomto záložnom práve nevedel. Predajca mal dve možnosti: vyriešiť záložné právo alebo zaplatiť záložné právo z výnosov v úschove. „Nakoniec sa rozhodol zaplatiť to prostredníctvom úschovy; ak by tomu tak nebolo, predaj by sa zastavil. “
Ak kupujete nový dom, zdá sa prirodzené, že by ste chceli nový nábytok a vybavenie. Avšak musíte minúť svoje výdavky, kým sa podpíšete bodkovanou čiarou.
Podľa Eva Henry, realitné kancelárie v štáte Prosper, Texas, tieto nákupy sú najväčším a najbežnejším dôvodom na zastavenie uzatvárania.
"Mnohokrát budú kupujúci vopred schválení, dostanú zmluvu, potom sa rozhodnú ísť pre nový nábytok do domu alebo do práčky a sušičky alebo kosačky," hovorí. Nezáleží na tom, či platíte v hotovosti alebo nie. „Aj keď si otvoria kreditnú kartu - napríklad v Home Depot - stále sa zobrazuje ako„ potenciálny “kredit.“ A vašu pôžičku môžete odmietnuť v deň jej uzavretia. "Videl som veľa kupujúcich, ktorí si celý úsmev dotiahli celý deň, pretože vyšli a kúpili chladničku deň pred zatvorením," hovorí Henry.
V minulosti mohli kupujúci počas úschovy meniť zamestnanie - ak sa presťahovali do zamestnania v rovnakom odbore. Henry však tvrdí, že sa veľa zmenilo. „Mnoho ľudí opúšťa prácu alebo mení zamestnanie - dokonca na prácu s vyššou platbou - počas úschovy, ktorá zastaví všetko.“ A koronavírus radikálne zmenil proces. „Vďaka vírusu je zamestnanie teraz overené hodina pred zatvorením. “ A ak došlo k nejakým zmenám v histórii zamestnania, hovorí, že všetko sa zastaví a bude potrebné úplne začať s upisovaním.