![Pred a po: Opotrebovaná stolička zavolá na budenie](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Americký sen nadobúda toľko tvarov a tvarov, koľko si Američania dokážu predstaviť. Jedna konkrétna verzia tejto vízie však prežila celé desaťročia: upratanú koloniálnu trávu s trávnatým plotom vpredu.
S týmto snom nie je nič zlé. Je to krásny! Dôvodom je, že deti na dvore kreslia roztomilé domy s fajčením komínov a stromami lízatiek. Väčšina Američanov žijú v rodinných domoch, ešte viac želania urobili a rodinné domy teraz tvoria viac ako tretina nájomného bývania.
Problém je však v tom, že v príliš veľkom počte komunít je to iba verzia amerického sna povolená.
Na mnohých amerických predmestiach takmer každý aker obytnej pôdy je zónovaný výlučne pre rodinné domy. Dokonca aj vo veľkých mestách, ako je Los Angeles a Seattle, je priame postaviť čokoľvek iné ako rodinu dom na väčšine obytných pozemkov, bez toho, aby ste museli prejsť náročným a bolestivým spôsobom vyvolaným variantom zónovania proces. Na iných predmestiach je bývanie pre viac rodín technicky povolené na niekoľkých miestach - ale iba teoreticky. sú
v praxi sa odrádza od „papierovej steny“ predpisov, napríklad nereálne minimálne veľkosti šarže.Prečo na tom záleží? Trvať na tom, aby bolo celé bývanie samostatnou rodinou, je vylučovacou taktikou územného plánovania: Blokuje typy bývanie, ktoré by bolo prístupnejšie pre obyvateľov s nízkym príjmom vrátane menšín a prisťahovalcov.
Ako poznamenáva historik Richard Rothstein v „The Color of Law“, takéto praktiky územného plánovania boli dosť úmyselné a zakorenené v rasizme. „Aby sa zabránilo tomu, aby africkí Američania s nízkymi príjmami žili v susedných štvrtiach, kde bývali bieli strednej triedy, začali miestni a federálni úradníci 1910-te roky podporovať územné nariadenia s cieľom rezervovať štvrte strednej triedy pre rodinné domy, ktoré nemohli rodiny so všetkými príjmami s nízkymi príjmami dovoliť, " Rothstein píše.
Spoločenstvá, ktoré sa dnes stále spoliehajú na územné plánovanie rodiny (alebo iné vylučujúce pravidlá, ako napríklad minimálna veľkosť pozemku), aby blokovali výstavbu nových bytových domov, dostupné bytové komplexy alebo dokonca malé duplexy alebo triplexy - často v mene zachovania domácich hodnôt alebo charakteru mesta - naďalej oddeľujú naše vybudované terén.
„Výstavba rodinných domov je výrazne lacnejšia ako rodinné domy,“ hovorí Jarred Johnson, hlavný prevádzkový riaditeľ Tranzitné záležitosti. „Úplné zastavenie územného plánovania iba pre jednu rodinu je preto diskriminačné voči chudobným ľuďom a voči menšinám. Obmedzuje výber mnohých rodín s nízkymi príjmami, mladých rodín a seniorov žijúcich s pevným príjmom, aby mohli žiť v štvrtiach bohatých na tranzit alebo zamestnaných. ““
Ak je zámerom zabrániť tomu, aby určité typy ľudí zostali mimo, funguje to. V študovať z 50 oblastí metra vedci zistili, že prímestské obmedzenia hustoty rezidenčného rozvoja významne prispeli k zvýšeniu segregácie triedy v priebehu 10 rokov. Medzitým daľší výskum Northeastern University a Bostonská nadácia našli silné pozitívne spojenie medzi novým viacgeneračným bývaním v komunite a zvýšeným podielom nebielych domácností.
Komunita s rozmanitými možnosťami bývania - domy rôznych veľkostí, typov a cien, vrátane nájomných bytov a viacčlenné jednotky - požičiavajú sa väčšej rozmanitosti obyvateľov, hovorí Soni Gupta, riaditeľka bytovej a susedskej oblasti Bostonská nadácia.
„Vieme, že farebné domácnosti sú medzi domácnosťami s nízkymi príjmami neprimerane zastúpené. Keď vytvoríte bývanie, ktoré je dostupnejšie alebo rozmanitejšie, zahŕňa menšie jednotky za nižšiu cenu body - či už ide o prenájom alebo vlastníctvo domu - vy predvolene vytvárate príležitosti pre farebné domácnosti, “Gupta hovorí.
Stavba väčšieho počtu obydlí akéhokoľvek druhu pomôže zmierniť nedostatok nášho bývania. Práve výstavba viacerých rodín by mohla riešiť naše dlhodobé vzorce segregácie. „Ak staviate veľa rodinných domov, neposkytuje to príliš veľa príležitostí ľuďom z rôznych prostredí. Je to skutočne spojené s bývaním viacerých rodín, “hovorí Alicia Sasser Modestino, profesorka verejnej politiky na Northeastern University. „Obce, ktoré zaznamenali zníženie rasovej segregácie, mali väčšie zvýšenie ponuky bytového fondu pre viac rodín, nielen celkových bytových jednotiek.“
V skutočnosti neexistujú strieborné riešenia veľkých spoločenských výziev, ako je dostupnosť bývania, segregácia a zmena podnebia. No medzi urbanistami s inteligentným rastom je podpora hustoty obydlia celkom sakramentsky blízko všeliek.
Je to preto, že zoskupovanie domov bližšie k sebe môže pomôcť vytvoriť ctnostný cyklus. Pokiaľ ide o začiatočníkov, iba výstavba viacerých domov môže zmierniť cenový tlak pri nedostatku bývania, a výstavba viacerých rodín umožňuje výstavbu väčšieho počtu (a vo všeobecnosti menších, cenovo dostupnejších) jednotiek na veľa.
Táto zvýšená hustota bývania tiež zefektívňuje verejnú dopravu, pretože viac jazdcov býva dosť blízko na to, aby mohli službu využívať častejšie. "A obyvatelia viacgeneračného bývania majú menšiu pravdepodobnosť, že budú mať auto, čo znamená, že sa s väčšou pravdepodobnosťou budú spoliehať na tranzit," dodáva Johnson.
To zase znižuje závislosť od auta a vytvára tak pohodlný životný štýl bez áut životaschopnejšie - ktoré zvyšuje predaj u miestnych maloobchodníkov a reštaurácií, znižuje závislosť od fosílnych palív a otvára možnosti bývania domácnostiam s nízkym príjmom, ktoré nevlastnia vozidlo. A to uvoľní ešte viac pôdy na umiestnenie ľudí, obchodov alebo stromov, namiesto zaparkovaných automobilov.
To všetko je dôvod, prečo existuje malé, ale rozrastajúce sa hnutie YIMBY (Áno, v mojom záhrade), ktoré viac víta nové zástavby - a prečo niektoré miesta vrátane mesto Minneapolis a štát Oregon úplne zakázali územné plánovanie len pre jednu rodinu.
„To neznamená, že ľudia nemôžu stavať rodinné domy,“ poznamenáva Anthony Flint, senior člen skupiny Lincolnov inštitút pozemkovej politiky. „Iba to, že to nemôže dovoliť žiadne okolie iba rodinné domy. V Minneapolise musia všetky štvrte umožniť duplexy aj triplexy. “
Bude potrebné nejaký čas, kým takéto „posilňujúce“ opatrenia povedú k väčšej miere bývania, ale je to kľúčový krok. "A je dôležité zdôrazniť, že rodinné domy nie sú zlé alebo problém - vôbec nie," dodáva Flint. „Je to skôr scenár„ áno a “- komunity, ktoré umožňujú kombináciu možností bývania. Atlanta to urobila dobre, s rôznymi politickými zmenami a stimulmi. “
Hustý nový vývoj však často čelí prísnej opozícii miestnych obyvateľov. Vedci z iniciatívy Bostonská univerzita v mestách analyzoval zápisnice z verejných schôdzí o územnom plánovaní v takmer stovke komunít v Massachusetts a zistili, že účastníci sa sklonili k starším majiteľom domov bielych mužov, z ktorých väčšina bola proti novému rozvoju bývania. Obyvatelia, ktorí nesúhlasia s novým rozvojom bývania, sa často označujú ako NIMBY (Not In My Backyard).
Prevalencia NIMBY nie je úplne prekvapujúca, pretože existujúci majitelia domov môžu mať stovky tisíc dolárov investovali do svojich domovov a sú pochopiteľne hlúpy o akejkoľvek zmene, ktorá by mohla ohroziť ich majetkovú hodnotu šťastie. Nehovoriac o tom, že poruchy spôsobené novým stavebným projektom najviac znášajú niektorí susedia v okolí, zatiaľ čo výhody sú viac rozptýlené a je menej pravdepodobné, že budú lákať príležitostných priaznivcov, aby sa zúčastnili nudného zónovania v noci Stretnutie.
Faktom však je, že spravodlivé projekty v oblasti bývania potrebujú podporu. A v niečom z Catch-22 sú obyvatelia, ktorí môžu podporovať nový bytový komplex v exkluzívnom predmestí, rovnakí, ktorí si tam zatiaľ nemôžu dovoliť bývať a vyjadriť svoj súhlas s tým.
Takže ak miestni úradníci chcú vylepšiť okolie vašej rodiny, aby umožnili hustejšie bývanie, alebo ak nový bytový dom, bytový komplex alebo cenovo dostupný rozvoj bývania sa navrhuje neďaleko podpora. Nebuď NIMBY. Buďte YIMBY.
Jon Gorey
prispievateľ
Som hudobník z minulého života, otec na čiastočný úväzok a zakladateľ spoločnosti House & Hammer, blog o nehnuteľnostiach a vylepšeniach domácnosti. Píšem o domovoch, cestovaní a ďalších životných náležitostiach.