Môj najlepší priateľ nedávno hľadal kúpiť byt v horách západne od Denveru. Keď sme boli na spoločnej večeri, jej realitný agent jej zavolal, aby navrhla stratégiu, ako získať ponuku nielen na trhu konkurenčného kupujúceho, ale aj na hyperkonkurenčnom mieste. (Čistý horský vzduch je počas pandémie vyhľadávaným vybavením a kupujúci hotovosti to vedia.)
Jej realitná kancelária navrhla eskalačnú klauzulu, ktorá umožňuje kupujúcim zaplatiť určitú sumu peňazí nad najvyššiu ponuku, ktorú predajca dostane. Tieto klauzuly môžu - a mali by - byť dodávané s uzáverom, aby ste sa nakoniec nedostali do dohody, ktorú si nemôžete dovoliť.
Takže sme tam boli, jedli ravioli z orechovej tekvice a cítili sme sa ako súťažiaci v hernej šou. Mala by ísť o 1 000 dolárov za najvyššiu ponuku? Hmm, ďalší kupujúci môžu uvažovať o rovnakom okrúhlom počte. A čo niečo nejasné ako 1777 dolárov? Rozhodla sa vložiť eskalačnú doložku, ktorá bola o 2 500 dolárov vyššia ako najvyššia ponuka, a to až do výšky 325 000 dolárov, v prípade bytu, ktorý bol uvedený na cene 310 000 dolárov. Nakoniec bola jej ponuka prijatá.
„Klauzule eskalácie často porovnávam s pravidlami eBay: riskujú, že trochu ukážu vašu ruku a poskytnú agentom výpisu príležitosť„ loviť “s vašimi ponúkajú, že sa pokúsia ponúknuť iným vyššiu cenu, ale v určitých prípadoch tiež umožňujú kupujúcim dosiahnuť to najlepšie a konečné a zároveň zmierňovať riziko preplatku, “ hovorí Kate Ziegler, obchodná maklérka v spoločnosti Arborview Realty v Bostone a spoločnosti Coldwell Banker Lifestyles v New London, N.H., ktorá pomocou týchto doložiek pomohla svojim klientom získať ponuky.
Doložky o eskalácii môžu mať zmysel pre kupujúcich, ktorí nechcú riskovať problémy s hodnotením príliš veľkým ponúkaním cien, hovorí Ziegler, ktorý ponúka trieda zadarmo pre kupujúcich, ktorí kupujú prvýkrát. (Je to preto, že ak dom neodhadne predajnú cenu, dohoda by sa mohla vykoľajiť.) Pre kupujúceho klientom, Ziegler odporúča doložky o eskalácii v prípadoch, keď trh môže skákať pred nedávnymi porovnateľnými údajmi predaj.
„Umožňuje nám súťažiť a zároveň zabezpečiť, že dokážeme zálohovať víťaznú kúpnu cenu s overenými konkurenčnými ponukami, ktoré máme k dispozícii, ak existujú nejaké obavy z posúdenia veriteľa,“ hovorí.
Doložky o eskalácii môžu prísť vhod aj na horúcich trhoch, kde sa domácnosti opakovane prezentujú, keď vstúpia na trh, získajú úplné cenové ponuky a do týždňa sú z trhu, hovorí sa Andre Holloman, realitná kancelária s nehnuteľnosťou Keller Williams v Conn. V situáciách s viacerými ponukami by sa podľa Hollomana mala použiť eskalačná doložka spolu s výhodnými zmluvnými podmienkami. Podmienky sa líšia podľa trhu a predávajúceho, ale môže to zahŕňať aj niečo ako spätný leasing predajcom, ktorí potrebujú viac času na presun.
Eskalačná klauzula sa odporúča iba v prípade, že máte so svojím rozpočtom krehký priestor. Kupujúci by nemali používať žiaden, ak sú už na hranici svojho rozpočtu, upozorňuje Ziegler.
"Pozorne si pozrite svoju skutočnú maximu a držte sa tohto čísla," hovorí.
Zillow, starší ekonóm Jeff Tucker hovorí, aby ste sa vyhli prekročeniu rozpočtu, mali by ste nakupovať domy, ktoré nedosahujú maximálnu možnú cenu, aby vaša ponuka eskalácie zostala v rámci vášho rozpočtu. Napríklad sa pozerajte iba na domácnosti uvedené asi o päť až desať percent menej, ako je maximálna cena vášho rozpočtu.
"S väčším počtom domov, ktoré sa tento rok predávajú za vyššiu cenu, ako je katalógová cena, môžete dostať vyššiu cenovú ponuku zakaždým, keď ponúkate ponuku domov už za svoju maximálnu cenu," hovorí Tucker.
Samozrejme, budete sa chcieť ubezpečiť, že vaša eskalačná doložka má obmedzenie, aby ste sa nedostali cez hlavu. Dôvod, na ktorý odborníci v oblasti nehnuteľností vyzývajú k opatrnosti pri používaní týchto doložiek, je ten, že môžu byť kalné.
„Aj keď eskalačné doložky teoreticky znejú dobre, môžu viesť k zložitým situáciám a k neočakávanej nejednoznačnosti,“ hovorí Joe Dickerson, realitný agent v oblasti zálivu San Francisco.
Uvádza tento scenár: Povedzme, že niekto ponúkne 400 000 dolárov za dom, ktorý vám vyhovuje. Ponúkate 450 000 dolárov alebo 1 000 dolárov za akékoľvek ďalšie konkurenčné ponuky. Znamená to, že vaša ponuka je 450 000 dolárov? Alebo je vaša ponuka 401 000 dolárov?
"Táto hypotetická situácia zahŕňa iba dve ponuky," hovorí Dickerson. „Predstavte si situáciu s viacerými ponukami a viacerými doložkami o eskalácii. Mohlo by to byť špinavé a rýchle. “
Dickerson nie je úplne proti eskalačným doložkám. Hovorí, že s manželkou pred niekoľkými rokmi použili eskalačnú klauzulu, ktorá fungovala v ich prospech. Na stole bola iba jedna ďalšia ponuka a kúpna cena a podmienky boli dosť podobné.
Tvrdí však, že pri použití eskalačnej klauzuly si určite vyžiadajte doklad o najbližšej najvyššej alebo najlepšej ponuke.
Tazz Weatherly, realitná kancelária a sprostredkovateľská spoločnosť Real Estate so spoločnosťou Tazz v Boise v štáte Idaho tiež navrhuje použitie verbiage, ktorá zaisťuje, že predajca alebo agent výpisu nezverejní ponukovú cenu konkurenčnému ponuky.