Daňové obdobie je dosť mätúce s W2, charitatívnymi príspevkami a zrážkami zo študentských pôžičiek. Pridajte k tomu predaj nehnuteľnosti a stačí spustiť aj toho najšikovnejšieho odborníka na TurboTax. Ale v roku, keď bol trh horúcejší ako kedykoľvek predtým, stále viac ľudí predáva svoje domy – a nie vždy si kupujú nové hneď za tým. Takže, keď začiarknu políčko s nápisom „Predal som dom“, ako sa môžu pripraviť na akékoľvek (drahé) prekvapenia, ktoré sa im môžu 15. apríla vydať?
Po prvé, upozornenie: Tieto tipy odborníkov sú užitočné a je dobré prísť k stolu s nápadmi, ale Kate Ziegler, realitný investor a realitný maklér v Bostone, radí potenciálnym investorom do nehnuteľností, aby sa na začiatku procesu obrátili na daňového odborníka. Certifikovaný verejný účtovník alebo CPA so skúsenosťami v oblasti nehnuteľností jej pomohol výhodnejšie štruktúrovať existujúce nehnuteľnosti. Radili aj o budúcich nákupoch a predajoch a o tom, ako by to mohlo ovplyvniť jej daňový účet.
„Urobte si čas a nájdite niekoho, kto rozumie vášmu miestnemu trhu s nehnuteľnosťami a tiež vašim cieľom investujete vo väčšom rozsahu alebo minimalizujete kapitálové zisky pri dobre načasovanom predaji svojho hlavného sídla,“ hovorí Ziegler.
Historicky sa ľuďom hovorilo, aby si kúpili dom iba vtedy, ak tam plánujú žiť tri až päť rokov. Pandémia všetko zmenila. Ľudia sa ocitli v potrebe väčšieho priestoru, presúvali sa po krajine, príp predaj za hotovosť na horúcom trhu. Potrebovali predať – a potrebovali predať teraz. Ako dlho tam boli, nebolo dôležité.
Niektorí z týchto predajcov sa ocitli s prekvapivým daňovým vyúčtovaním. „Na niektorých trhoch sa za predaj v prvom roku vlastníctva účtujú dodatočné dane, o ktoré sa obce snažia odrádzať od „preklápania“ alebo revitalizáciu znehodnotených domov na krátkodobý opätovný predaj,“ hovorí Ziegler.
Michael Gross, CPA a certifikovaný finančný plánovač, ďalej vysvetľuje: „Tieto krátkodobé kapitálové zisky sa zdaňujú bežnými sadzbami dane z príjmu. Najvyššia sadzba bežnej dane z príjmu je 37 percent. Ak držia nehnuteľnosť dlhšie ako rok, zisk by bol zdanený dlhodobými sadzbami kapitálového zisku. Najvyššia miera dlhodobého kapitálového zisku je 20 percent. Zisk z domu často nie je malý a ten 17-percentný rozdiel môže mať počas daňového obdobia veľký vplyv.
Ken Grodner, účtovník, z ktorého sa stal realitný maklér Hospitality Network Group v Keller Williams pridáva k hraniu dlhodobej hry ďalší bod: „Ak ste schopní predať a majetok v roku s nízkym príjmom (napr. vy alebo váš manžel odídete zo zamestnania), môžete znížiť alebo zrušiť svoj kapitál daň z príjmov“.
„Daňové dôsledky primárneho a neprimárneho bývania sa líšia, takže kupujúci si kupuje nové primárne bývanie bez predaja svojho súčasného domu by mali zvážiť daňové dôsledky zmeny svojho bydliska,“ Ziegler hovorí. Primárnu výnimku na bývanie si môžete uplatniť len na jednu nehnuteľnosť a hneď ako zmeníte svoju adresu, zmení sa váš daňový status aj pre túto druhú nehnuteľnosť. Okrem toho, ak sa táto nehnuteľnosť premieňa na dlhodobý prenájom alebo krátkodobý prenájom, ovplyvní to aj jej daňové zaťaženie – a táto sadzba ovplyvní všetky výpočty zisku z prenájmu.
Na druhej strane oslobodenia na bývanie, ak predávajúci vykladá nehnuteľnosť na prenájom, no vlastnil ju a užíval ako hlavné bydlisko počas dvoch z piatich rokov pred predajom, potom ho môžu zmeniť na hlavné bydlisko pred predajom zľava. V takom prípade Gross hovorí: „Keď predávate nehnuteľnosť, môžete vylúčiť zisk 250 000 dolárov, ak ste slobodní, alebo 500 000 dolárov, ak by ste sa vydali spoločne.
Gross vysvetľuje, že odpisy sú bežne nepochopeným pojmom vo svete daní z nehnuteľností. Odpisy pokrývajú nevyhnutné vylepšenia, ktoré by mal človek vykonať na svojom majetku, aby ho udržal v špičkovom stave na prenájom aj predaj. Majitelia však často nesprávne predpokladajú, že ide o trvalý odpočet. Hovorí: „Hoci je to odpočítateľné počas doby prenájmu nehnuteľnosti, znižuje to daňový základ nehnuteľnosti, čo v konečnom dôsledku zvyšuje zisk pri predaji nehnuteľnosti.“
Keďže trhy s nehnuteľnosťami sú stále horúce, niektorí majitelia domov predávajú za závratne vysoké ceny a čakanie na zhon v požičovni. Títo predajcovia primárneho bydliska by mohli získať kapitálové zisky vo výške nad 250 000 USD, ak sú slobodní, alebo 500 000 USD, ak by sa prihlásili spoločne. Našťastie existuje spôsob, ako obísť daňový účet. Gross odporúča týmto predajcom, aby sa pozreli na predaj na splátky. „To by vám umožnilo prijímať platby v priebehu rokov a bola by to len časť zisku uznávané každý rok, čo by vás v konečnom dôsledku udržalo v nižšom daňovom pásme a viedlo k plateniu nižšej dane celkovo,“ hovorí.
Ak máte po ruke investičnú nehnuteľnosť a je čas na predaj, možno by bolo rozumné obrátiť výnosy z predaja na burzu 1031. „Ide o mechanizmus, ktorý predajcom umožňuje reinvestovať svoje výnosy z predaja do nákupu ‚podobného druhu‘ do 180 dní od uzavretia predaja,“ vysvetľuje Ziegler.
Keď sa výnosy z predaja investujú do inej podobnej nehnuteľnosti, predávajúci sa vyhne plateniu vysokej dane z kapitálových výnosov. Nevýhoda? Poradie operácií nákupu sa môže odchýliť od kurzu s jedným nesprávne predloženým dokumentom. Grodner dodáva: „Aj keď sa to na prvý pohľad môže zdať ako dlhá doba, často vidíme, ako sa klienti snažia zavrieť pred uplynutím 180-dňovej lehoty.“