Prevracanie domov je zábava a znaky dolára v televízii. Od sledovania obyčajných ľudí, ktorí narážajú na zlato a prevracajú domy na renos hodné Magnólie, až po tých, ktorí vytvorte si svoj vysnívaný domov z diamantu v surovom stave, ktorý nepremýšľal nad tým, či by sa mal pustiť do toho hra?
Zdá sa to príliš dobré na to, aby to bola pravda, však? Kúpite si dom za zlomok toho, čo by mohol mať hodnotu, opravíte ho trochou mastnoty na lakte, uvediete ho na trh, stanete sa svedkom ponukovej vojny a premeníte svoje obrovské zisky na svoj ďalší projekt. Kúpiť, renovovať, opakovať. Než sa nazdáte, skončili ste vo svojej každodennej práci a ste na ceste k domácemu impériu reno.
Až na to, že to nie je vždy také jednoduché. Pre každého domáceho plutva, ktorý nájde cestu k podnikaniu, iný stratí peniaze – alebo aspoň trpezlivosť – v obchode. Rozprával som sa s tromi bývalými flippermi o ich skúsenostiach, problémoch, s ktorými sa stretli, ao tom, čo ich viedlo k tomu, aby prestali prevracať domov.
Melanie Allen, ktorá vedie blog Partneri v ohni, vstúpila s jasnými očami a nadšená z príležitosti kúpiť dom, ktorý potrebuje trochu (alebo veľa) lásky, opraviť ho vlastnými rukami, potom sa obrátiť a predať ho so ziskom. Kým si to uvedomila, kúpila si domy v Georgii aj Pensylvánii DIY je jedinečný súbor zručností to nie je také ľahké ako zdvihnúť kladivo.
"Bol som jedným z tých idealistických ľudí, ktorí videli, ako všetci hovoria o tom, aké skvelé sú prevracajúce sa domy - a ja som tam chcel!" ona povedala. "Bohužiaľ, dostať sa do terénu nebolo také jednoduché, ako sa zdalo odborníkmi. Na začiatok potrebujete kapitál a dobrý kredit a ja som nemal ani jedno ani druhé. Napriek tomu som našiel spôsob zakúpením fixačného zvršku. Ale rýchlo som sa to naučil nemajú zručnosti na DIY vás to môže vyjsť veľmi draho a nemal som dodatočný kapitál na zaplatenie dodávateľov, ktorí by urobili všetku potrebnú prácu.“
Keď sa vaša rovnica prevrátenia domu spolieha na robiť prácu sámvhadzovanie dodatočných nákladov spojených s dodávateľom môže skresliť ziskovú maržu. Allen síce odišiel so ziskom, ale či mu to stálo za bolesť hlavy, je otázka.
Opýtajte sa kohokoľvek, kto sa nedávno pokúsil o renováciu domu, a všetci vám povedia rovnaký príbeh: dodávatelia sú práve teraz veľmi žiadaní. Vždy musíte urobiť svoje due diligence pri hľadaní dodávateľa ktorý je efektívny a zároveň uznávaný. Ale Andrew Herrig z blogu Bohatý nikel, zistil, že bol obzvlášť frustrovaný zo snahy úspešne prevrátiť dom v súčasnej klíme.
„Moja žena a ja sme súčasní investori do nehnuteľností a bývalí flipperi. Za posledných niekoľko rokov sme prevrátili najmenej 7 až 8 domov, ale vďaka roku 2021 už neprevraciame. Zistili sme, že najmä teraz je ťažké nájsť kvalitných dodávateľov a materiály sa získavajú obzvlášť ťažko. Stalo sa príliš náročným na to, aby sme dosiahli zisk na prelome.
Keď sú dodacie lehoty dlhé, materiály sú drahéa dodávatelia sú drahí, vaša investícia stúpa viacerými spôsobmi. Trávite viac času získavaním kvalifikovaných ľudí na prácu a míňate na nich viac – a to môže viesť k otázke: „Naozaj to stojí za to?
Dobré oko a zmysel pre to, čo kupujúci esteticky chcú, určite vtiahne ľudí do ponuky nehnuteľností online. Ale to nie je všetko. Stále musíte rozumieť trhu a vedieť, kedy je cena fixačného zvršku nízka, pretože nie je in oblasť, ktorá bude zaujímať vášho cieľového kupujúceho.
Chris Alexakis sa ocitol v situácii, keď neurobil dostatočný prieskum na miestnom trhu, a hoci jeho flip vyzeral skvele, kupujúci to nechceli. Hovorí: „Hoci mám skúsenosti s obchodnou prácou, prestal som prevracať domy, pretože mám len minimálne znalosti o nehnuteľnostiach. Kúpil som a zrekonštruoval som nehnuteľnosť na mieste, kde nie je žiadny horúci trh a počas rekonštrukcie som to urobil môj tím obnovil estetiku a funkčnosť nehnuteľnosti a jej predaj chvíľu trval len preto umiestnenie.”
Nemôžete predpokladať, že stačí naskočiť na dobrý obchod a zrenovovať ho do dokonalosti hodnej Instagramu. Musíte urobiť základnú prácu, aby ste pochopili, či hotový produkt skutočne dosiahne cenu, ktorú potrebujete na ospravedlnenie vašej investície.
Nakoniec je tu niekoľko ďalších kúskov preklápacieho puzzle, ktoré by vás mohli presvedčiť, či to pre vás má zmysel. Uistite sa, že na tieto otázky dokážete s istotou odpovedať skôr, ako sa do toho pustíte.
Máte čas riadiť tento projekt? S objednávaním spotrebného materiálu a plánovaním dodávateľov prichádzajú hodiny a hodiny manažmentu. To môže byť ťažké zapadnúť do práce na plný úväzok, najmä preto, že väčšina dodávateľov pracuje 9 až 5 hodín.
Máte kapitál na držanie tohto domu počas procesu rekonštrukcie a predaja? Platenie vlastných životných nákladov a ďalšia hypotéka nie je lacná. Ste ochotní priniesť túto obetu vo svojom rozpočte?
Poznáte problémy, ktoré môžu nastať pri starších domoch a povoleniach potrebných na rekonštrukcie? Tieto časovo náročné faktory sa môžu sčítať z hľadiska nákladov aj logistiky. Treba sa pre každý prípad pripraviť na najhoršie.
Sú domy na vašom trhu skutočne zvršky alebo len domy, ktoré potrebujú menšie kozmetické úpravy? Stojí za zváženie, či pomáhate domu pripraviť sa na nasťahovanie pre novú rodinu, alebo odoberáte úplne prijateľný bytový fond kupujúcim s menším rozpočtom.
Ak však po týchto príbehoch stále cítite nutkanie vyskúšať si flip, uistite sa, že vykonal vašu náležitú starostlivosť. Ak viete, do čoho idete, môžete sa ocitnúť na víťaznom konci úspešného príbehu.