Je to stále trh predajcov. Okrem toho to predpovedá Národná asociácia realitných kancelárií ceny prenájmu budú v roku 2022 rásť rýchlejšie ako ceny domov, vďaka čomu je pre prenajímateľov ideálny čas predať svoje nehnuteľnosti na prenájom a dosiahnuť v tomto procese čistý zisk.
„Za posledný rok som predal niekoľko budov, pretože ceny sú vysoké a je vhodný čas na predaj,“ vysvetľuje Gary Zaremba, maklér a majiteľ spoločnosti PepZee Realty v Daytone, Ohio,
V niektorých prípadoch môžu nájomcovia opustiť svoju jednotku, keď budova zmení majiteľa. Ak tvoj prenajímateľ predáva vašu budovu, aké máš práva? A koľko času máte na hľadanie nového miesta? Vopred nájdite päť vecí, ktoré by ste mali vedieť, ak váš prenajímateľ náhle predá vašu budovu.
Dobrou správou je, že nový prenajímateľ vám nemôže len tak povedať, aby ste si zbalili veci a odsťahovali sa do víkendu. „Nájomca má zmluvu s prenajímateľom, ktorá sa nazýva nájomná zmluva, a táto nájomná zmluva je právne záväzná pre nového vlastníka,“ vysvetľuje Zaremba. Takže, ak sa táto osoba pokúsi porušiť dohodu a vysťahovať, hovorí, že Bytový súd ich žalobu zamietne.
David L. Berkey, partner Gallet Dreyer & Berkey v New Yorku, ktorý sa zameriava na právo nehnuteľností, súhlasí a tvrdí, že nájomcovia majú rovnaké zákonné práva, aké existovali pred predajom.
„Ak mal nájomca nájomnú zmluvu – pokiaľ nájomná zmluva neobsahuje jazyk, v ktorom sa uvádza, že prenajímateľ môže ukončiť nájomnú zmluvu pri predaji budovy – staré a nové vlastníci nemôžu vypovedať nájomnú zmluvu a nájomca môže pokračovať v obývaní po zvyšok doby nájmu za nájomné stanovené v nájomnej zmluve,“ hovorí.
Inými slovami, ak vám napríklad do konca prenájmu zostávajú štyri mesiace, nový prenajímateľ nemôže vo vašom prenájme vykonávať žiadne zmeny, kým neskončí jej platnosť.
Aj keď sa nič nemôže zmeniť kým vám neskončí nájom, potom môže byť prenajímateľ schopný zvýšiť vaše nájomné alebo odmietnuť možnosť obnovenia vašej nájomnej zmluvy. (Majte na pamäti, že to mohol urobiť aj predchádzajúci prenajímateľ.) Stále by ste mali dostať veľa vopred upozornenia – to však môže závisieť od toho, kde bývate.
„New York nedávno prijal Zákon o nehnuteľnostiach, § 226-C, ktorá vyžaduje, aby prenajímateľ, ktorý má v úmysle zvýšiť nájomné o päť a viac percent, alebo ktorý nemá v úmysle predĺžiť nájomnú zmluvu, oznámiť nájomcovi takýto zámer,“ vysvetľuje Berkey.
Ako dlho vopred musíte byť informovaní, závisí od toho, ako dlho bývate v prenajatej jednotke, aj keď zvyčajne je to 30, 60 alebo 90 dní vopred.
„Ak prenajímateľ neposkytne výpoveď, nemôže zvýšiť nájomné o päť a viac percent, ani vysťahovať nájomcu, ak sa nebude obnovovať, kým neposkytne zákonom požadovanú písomnú výpoveď a neuplynie výpovedná lehota,“ povedal vysvetľuje.
Niektoré budovy podliehajú stabilizácii nájomného alebo iným druhom regulácie nájomného. "Ak áno, nový vlastník môže byť povinný ponúknuť nájomcovi obnovovací prenájom s obmedzeným zvýšením nájomného, pretože nový vlastník je viazaný prenájmom a zákonmi, ktoré upravujú predĺženie," hovorí Berkey.
Ak nebývate v nájomnej budove, ktorá podlieha regulácii nájomného, pravidlá sú iné. Berkey hovorí, že tieto nehnuteľnosti na prenájom sú byty s trhovou sadzbou. „Ak to trh dovolí, nový vlastník sa môže po uplynutí doby prenájmu snažiť výrazne zvýšiť nájomné,“ hovorí.
Ak nemáte nájomnú zmluvu, riešite úplne iný scenár. (Poznámka: Vždy by ste si mali prenajať s prenájmom!) V tomto prípade ste vydaný na milosť a nemilosť novému prenajímateľovi. Do neistej situácie vás dostáva aj mesačný prenájom.
„Ak medzi nájomníkom a prenajímateľom existuje mesačná nájomná zmluva alebo jednoducho ústna dohoda, nájomca môže byť vysťahovaný jednoduchšie a v kratšom čase,“ hovorí Zaremba.
Berkey súhlasí. „Ak neexistuje písomná nájomná zmluva a nájomca obýva byt každý mesiac, nový vlastník môže dať oznamuje nájomcovi, že končí mesačný nájomný vzťah a nájomca je povinný uvoľniť priestory do 30. dni."
Vo všeobecnosti platí, že prenajímatelia nemajú radi mesačné prenájmy. Najradšej by mali nájomníka, ktorý by bol ochotný zaviazať sa dlhodobo.
Keď nehnuteľnosť zmení majiteľa, kaucia by sa mala previesť aj na nového vlastníka. "Záloha je majetkom nájomcu a musí byť prevedená pri predaji budovy, pretože to nie sú peniaze predávajúceho, ktoré si má ponechať, ani peniaze kupujúceho, ktoré je potrebné absorbovať," hovorí Zaremba.
Nepredpokladajte však, že váš bezpečnostný vklad je na bezpečnom mieste. „Nájomníci by mali potvrdiť s novým vlastníkom, že ich kaucia bola prevedená a požiadať kde bezpečnostná záloha sa teraz drží,“ radí Berkey. Tiež, ak existujú nejaké nájomné úľavy poskytnuté bývalým vlastníkom, hovorí, že prenajímatelia by sa mali uistiť, že nový vlastník o nich vie.
„Okrem toho, ak dôjde k opravám, ktoré mal vykonať bývalý vlastník v byte nájomcu, nájomca by mal informovať nového vlastníka o podmienkach, ktoré si vyžadujú opravu, a potvrdiť, že takéto opravy budú vykonané,“ Berkey hovorí.
Ako sa hovorí, mali by ste očakávať to najlepšie, ale pripraviť sa na najhoršie. Skúste sa zamerať na prvú polovicu tejto frázy. Napríklad kúpa budovy, ktorá je už plná nájomníkov, je skvelým predajným argumentom a väčšina nových kupujúcich si bude chcieť tento stav zachovať. „Majte na pamäti, že nový vlastník možno nebude chcieť, aby ste odišli – možno bude chcieť nehnuteľnosť naďalej prenajímať, takže neberte to ako samozrejmosť, že na konci nájmu budete musieť odísť,“ hovorí Jonas Bordo, generálny riaditeľ a spoluzakladateľ z Dwellsy, služba výpisu prenájmu.
Bordo dodáva, že všetky nájomné a nájomné zmluvy sú predmetom rokovaní. „Ak chcete na mieste viac času alebo ste ochotní odísť skôr za platbu, nikdy nezaškodí požiadať o to, čo chcete,“ hovorí.
Terri Williamsová
Prispievateľ
Terri Williams má rozsiahle portfólio, ktoré zahŕňa linky na Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom’s Guide a niekoľko ďalších klientov, o ktorých ste už určite počuli. Má bakalársky titul z angličtiny na University of Alabama v Birminghame.