Každá položka na tejto stránke bola ručne vybratá editorom House Beautiful. Za niektoré položky, ktoré sa rozhodnete kúpiť, môžeme získať províziu.
Plánujete kúpu bytu? Predtým, ako sa pustíte do hľadania perfektnej jednotky, je dôležité poznať rôzne druhy dostupných nehnuteľností. Pravdepodobne najbežnejšie sú „co-ops“ a „condos“ – slová, ktoré sa často používajú zameniteľne, ale v skutočnosti ani zďaleka nie sú synonymá.
Aký je teda medzi nimi rozdiel? „Kondominium, viac populárne známe ako a byt, je jednotka, ktorá je súčasťou väčšieho komplexu, ktorý je plný jednotlivých jednotiek,“ hovorí maklér Serhant Ariel Mahgerefteh, ktorý pokračuje vysvetlite, že aj keď sú všetky byty v individuálnom vlastníctve, všetky ostatné manažérske povinnosti prináležia manažmentu bytov doska.
Na druhej strane, družstvo alebo družstevné bývanie umožňuje „všetkým ľuďom, ktorí vlastnia podiely na majetku, prístup k tejto komunite,“ pokračuje. „Je to primárne bydlisko – ale namiesto vlastníkov domov, ktorí vlastnia práva na nehnuteľnosť, je akcionárom družstva každá osoba, ktorá je súčasťou komunity. Je to veľmi podobné ako vlastníctvo akcií v spoločnosti.“
Nie ste si istí, ktorý je pre vás ten pravý? Čítajte ďalej a zistite, ktorý typ nehnuteľnosti lepšie vyhovuje vašim potrebám.
Podľa Národná asociácia prevádzkovateľov bývania, družstvá majú často nižšiu cenu ako priemerný byt – navyše zvyčajne dostanete viac štvorcových záberov za dolár.
"Keď si kúpite byt, váš byt - rovnako ako percento spoločných priestorov - patrí vám," hovorí Mahgerefteh. "Ale keď si kúpite družstvo," vysvetľuje, "v skutočnosti nekupujete svoj byt, ale kupujete podiely v korporácii, ktorá je vašou budovou."
„Jednou z výhod nákupu bytu je, že pri hľadaní bytu nepotrebujete toľko peňazí,“ poznamenáva Mahgerefteh. „Platíte mesačný poplatok, ktorý zostáva rovnaký počas trvania vášho pobytu.“ Na druhej strane: „Videl som družstvá, ktoré začínajú o 15 % nižšie a iné, ktoré chcú o 50 % nižšie,“ hovorí Sotheby’s. Realitná maklérka Celeste Pandhi, ktorá tvrdí, že cena akontácie za byt skutočne závisí od veriteľa – hoci „väčšina kooperatívnych komunít vyžaduje minimálne 20 % akontáciu,“ Mahgerefteh tvrdí.
Keď predložíte ponuku v kooperácii, budete musieť prejsť pohovorom (pokiaľ nejde o sponzorskú jednotku – t. j. prvýkrát na trhu). "Bytové domy nevyžadujú pohovor," hovorí Pandhi. Kooperatívni kupujúci musia tiež prejsť prísnejšou kontrolou finančného pozadia. „Družstvá sa bližšie pozerajú na váš pomer dlhu k príjmu a likviditu po uzavretí,“ prezrádza. Z tohto dôvodu je čas potrebný na nákup družstva zvyčajne oveľa dlhší. Navyše, tvrdší proces preverovania sťažuje cudzincom nákup do družstiev.
„Existujú prísnejšie pravidlá prenájmu a prísnejšie pravidlá predstavenstva pre to, kto môže nakupovať,“ pripúšťa Mahgerefteh – takže ak hľadáte kúpiť a nasťahovať sa hneď do bytu (alebo ho chcieť rýchlo predať ďalej), družstvo nebude vhodné vy.
„Pri transakciách s bytmi a rodinnými domami určuje náklady väčšinou štát dane, ktoré sa vzťahujú na umiestnenie nehnuteľnosti,“ hovorí Donald Sharpe, vedúci úverový pracovník spoločnosti Movement Hypotéka. „Napríklad v štáte New York je hypotekárna daň vo výške 2 %. Do určitej miery to môže ovplyvniť aj skutočná výška hypotéky – napríklad, ak je pôžička vyššia ako 2 milióny dolárov v porovnaní s 1 miliónom dolárov.“ Ostatné náklady s tým spojené s kondominámi zahŕňa poistenie vlastníctva (druhý najvyšší poplatok), ktoré bude vo všeobecnosti predstavovať približne 2 % z výšky hypotéky, plus poplatok veriteľa a právneho zástupcu poplatok. Jeden dôležitý bod: „Veľkú väčšinu nákladov na uzavretie neúčtuje skutočný veriteľ,“ poznamenáva Sharpe.
Na druhej strane, co-op kupujúci sú oslobodení od väčšiny nákladov na uzavretie, ale stále podliehajú niekoľkým paušálnym poplatkom. „Tieto poplatky, bez ohľadu na cenu alebo výšku pôžičky, budú dosahovať takmer 5 000 dolárov za každý transakciu,“ hovorí Sharpe a dodáva, že zvyšok poplatkov sú rôzne poplatky za podanie, ktoré si neúčtuje veriteľa. To znamená, že družstvá majú neuveriteľne nízke náklady na uzavretie v porovnaní s inými typmi nehnuteľností.
„Pri hodnotení, ktorý typ nehnuteľnosti má pre nich najväčší zmysel, kupujúci by mali zvážiť byty, keď nemajú po ruke nadbytočný kapitál, keďže neexistuje žiadna požiadavka na likviditu po uzávierke alebo maximálny pomer dlhu k príjmu,“ radí Mahgerefteh. "Kooperácie by sa mali zvážiť, keď kupujúci chcú viac priestoru za všeobecne menej peňazí."
Sledujte House Beautiful ďalej Instagram.
Tento obsah je vytvorený a udržiavaný treťou stranou a importovaný na túto stránku, aby pomohol používateľom poskytnúť svoje e-mailové adresy. Viac informácií o tomto a podobnom obsahu možno nájdete na stránke piano.io.