Zaraďte to do časti „veci, ktoré ma ako majiteľa domu prekvapili“: Hypotekárne spoločnosti môžu predať vašu hypotéku a v skutočnosti sa to stáva pomerne často. V skutočnosti, odkedy som si kúpil svoj dom takmer pred desiatimi rokmi, môj úver obsluhovali štyri rôzne hypotekárne spoločnosti – pričom dva z najnovších prevodov prebehli pomerne rýchlo za sebou.
Vo väčšine prípadov, keď sa moja hypotéka predá, pridá sa k môjmu zoznamu úloh iba trochu dodatočnej administratívnej práce – úlohy, ako je uistenie sa, že nová servisná spoločnosť má kópiu mojej poistenie majiteľa domu (inak môžu použiť drahší poistný plán veriteľa) a nastavenie všetkých mojich platobných údajov na novej webovej stránke.
Ale celá táto hádka ma priviedla k premýšľaniu: Prečo hypotekárne spoločnosti predávajú váš úver, existuje niečo, čo môžete urobiť, aby ste to zastavili, a ako to ovplyvňuje váš úverový obraz?
Ak ste majiteľ domu (alebo potenciálny), tu sú tri veci, ktoré potrebujete vedieť o predaji hypoték, podľa odborníkov.
Predaj hypoték je veľmi bežnou praxou v hypotekárnom priemysle, hovorí hypotekárny expert David Peterson, spoluzakladateľ stránky osobných financií Bankdash.
„Za normálnych trhových podmienok veriteľ predá hypotéku, pretože ich obchodný model je zameraný na poskytovanie úverov a nie na poskytovanie úverov,“ hovorí Peterson. „Servis zahŕňa veľa administratívnej práce, ako je vyberanie hypotekárnych splátok, výpočet a výber daní z nehnuteľností a správa viazaných účtov.“
Poskytovatelia hypotekárnych úverov by museli vybudovať a udržiavať servisnú infraštruktúru, aby mohli obsluhovať všetky pôžičky, ktoré poskytujú, čo môže byť ťažké škálovať, vysvetľuje Peterson. Mnoho veriteľov sa preto rozhodlo zamerať svoje podnikanie buď na poskytovanie úverov, alebo na poskytovanie hypoték.
Ak váš veriteľ predá váš úver, ale ponechá si práva na obsluhu, pravdepodobne si nevšimnete veľkú zmenu v tom, ako platíte hypotéku alebo ako komunikujete so spoločnosťou. Ak sa však obsluhovateľ zmení, budete sa chcieť uistiť, že dodržiava federálne predpisy ktoré sa týkajú vášho úveru, vrátane zaznamenávania vašich včasných platieb úverovým kanceláriám.
Existujú niektoré banky, ktoré vám úver nepredajú. Sú známi ako „portfólioví veritelia“ a väčšina z nich sú menšie finančné inštitúcie založené na komunite, ako sú úverové družstvá. Vo väčšine prípadov však nemôžete urobiť nič, aby ste zabránili predaju hypotéky.
Vedzte toto: Nemusíte panikáriť, keď dostanete oznámenie, že vaša hypotéka bola predaná od splnenia podmienok pôžička vrátane vašej mesačnej splátky, úrokovej sadzby, zostatku a všetko ostatné zostane rovnaké, hovorí David Tully, realitný maklér s eXP Realty v Rene, Nevada. Je však dobré udržiavať si dobrú papierovú stopu, aby nedošlo k žiadnym platbám, ktoré sa stratia pri prehadzovaní.
Ak ste nedávno poslali platbu predchádzajúcemu vlastníkovi hypotéky, nebudete za to potrestaní, hovorí Tully. Po predaji servisných práv je 60-dňová ochranná lehota, aby sa prechod uľahčil.
Neexistuje jednoznačná odpoveď na to, ako presne môže predaj hypotéky ovplyvniť váš kreditné skóre, ale pravdepodobne to nebude mať veľký vplyv na trojciferné číslo, ktoré určuje vašu bonitu.
V ideálnom svete by ste si zobrali úver na bývanie a ten by zostal tej istej spoločnosti a potom na konci vašej 30-ročnej hypotéky by ste mali sériu včasných splátok z vašej desiatky rokov dlhej splátky pôžička.
Vidíte, že veritelia sa nestarajú len o vaše včasné platby, ale radi vidia aj históriu úverov. Váš dĺžka úverovej histórie tvorí asi 15 percent vášho skóre.
Ak je vaša hypotéka jedným z najstarších účtov nahlásených úradom a predá sa, môže to ovplyvniť vek vašej úverovej histórie, tvrdí Caleb Reed, úverový expert a zakladateľ spoločnosti DollarBudget.
Inak povedané? Keď sa zmení meno vášho veriteľa, vaše účty môžu byť prevedené na nový subjekt alebo sa môžu objaviť vo vašich prehľadoch pod novým menom veriteľa, hovorí Levon L. Galstyan, certifikovaný verejný účtovník v Oak View Law Group v Glendale v Kalifornii.
„Aj keď sa vaša hypotéka predá novému správcovi pôžičky, vaše kreditné skóre to pravdepodobne neovplyvní,“ hovorí Galstyan.