![Staub tekvicový koktail 60% zľava na Sviatok práce](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Tieto produkty vyberáme nezávisle – ak si kúpite na niektorom z našich odkazov, môžeme získať províziu. Všetky ceny boli presné v čase zverejnenia.
Ako realitný maklér je mojou úlohou viesť kupujúcich a predávajúcich cez proces transakcie s nehnuteľnosťami. Aj keď som ten pravý s odbornosťou, vyzývam svojich klientov, aby sa oboznámili s výhodami a nevýhodami kúpy domu, a preto je dôležité poučiť ich o nových výrazoch, s ktorými sa stretnú.
S ohľadom na to som vytvoril kvíz o základoch nehnuteľností, ktorý chcem, aby všetci moji klienti boli esom. Predtým, ako uvediete svoju nehnuteľnosť na trh, pomocou tohto kvízu zistite, či ste dôvtipný kupujúci alebo predávajúci.
Odpoveď: Odpoveď je B aj C. Agent zastupujúci domáceho predajcu stanoví požadovanú výšku provízie, ktorá bude vyplatená obom agentom (a ich maklérom) po dokončení predaja nehnuteľnosti. Ale majitelia bytov majú určite právo rokovať o odmene pred súhlasom so zastupovaním.
Okrem toho má maklérstvo agenta zvyčajne minimálne percento, s ktorým budú súhlasiť. Majiteľ domu môže presvedčiť svojho agenta (možno priateľa), aby ho zastupoval, povedzme, len za 500 dolárov. Ak by agent prevádzkoval aj vlastnú sprostredkovateľskú agentúru, bolo by to povolené. Moje prvé maklérstvo napríklad neumožňovalo provízie nižšie ako 4,5 percenta oproti štandardným 5 až 6 percentám. Keď sa všetky strany dohodnú na sadzbe provízie, táto suma je potom stanovená v zmluve o kótovaní aj v zmluve o predaji.
odpoveď: Všetko vyššie uvedené! Slovo escrow môže označovať niekoľko finančných záležitostí, ale pri transakcii s nehnuteľnosťami bežne definuje neutrálnu tretiu stranu, ktorá drží finančné prostriedky a dokumenty, kým nie sú splnené všetky písomné podmienky. Podmienené spoločnosti účtujú malé percento z ceny nehnuteľnosti, aby zvládli zálohu kupujúceho a množstvo papierov. (V Kalifornii sú to 2 doláre za 1 000 dolárov z ceny nehnuteľnosti plus 250 dolárov; náklady sa rovnomerne rozdelia medzi obe strany.) Dohliadajú aj na úsilie spoločnosti s titulom. Podľa odpovede A môže kupujúci po predaji použiť úschovný účet na splnomocnenie svojho veriteľa platiť priebežné dane a poistenie.
odpoveď: Odpoveď je C. Ak kótovací agent privedie kupujúceho k stolu, môže zastupovať obe strany v transakcii. Takáto možnosť by sa mala prediskutovať počas rokovaní o kótovaní, aby predávajúci chápal možné dôsledky. Raz som láskavo znížil svoju províziu, keď som skončil zastupovaním oboch strán, aj keď to nebolo uvedené v zmluve o zaradení do zoznamu. Moja finančná obeta vyústila do ďalšieho predaja s majiteľom domu.
odpoveď: Všetko vyššie uvedené. Je ich veľa“Kontingent zapnutý” riadkové položky v zmluve o kúpe nehnuteľnosti. Najbežnejšie sú odhady, úvery, obhliadky a predaj domov. Kupujúci majú určitý čas počas obdobia úschovy – zvyčajne 30 dní – na odstránenie každého nepredvídaná situácia ako sa dosiahnu (napr. 17 dní), aby sa zabezpečilo, že transakcia bude na ceste k dokončeniu. Predajcovia majú právo odstúpiť od predaja, ak niektorý z týchto časovo citlivých krokov zlyhá a môžu požadovať zadržanie serióznych peňazí. Raz som zastupoval klientku, ktorá kupovala byt v Palm Springs pre svojho brata, ktorý zomrel jeden deň pred uzavretím úschovy! Predajca si chcel ponechať zálohu, keďže všetky nepredvídané udalosti boli odstránené. Našťastie sa presadili chladnejšie hlavy a nešťastný predajca sa zdráhal pokračovať v arbitráži.
odpoveď: Odpoveď je D. Nazývaný aj vklad dobrej viery, an seriózny vklad peňazí (EMD) vo výške 1 až 3 percent z predajnej ceny je zaslaná do úschovy do dní od prijatia ponuky. Preukazuje záväzok kupujúceho tým, že vkladá „kožu do hry“. Viazané prostriedky si ponechá na neúročenom účte. Po uzavretí úschovy sa prostriedky potom použijú buď na zálohovú platbu alebo na náklady na ukončenie.
EMD sa zvyčajne vráti, ak kupujúci odstúpi od predaja z legitímnych dôvodov (napr. dom neoceňuje za dohodnutú cenu alebo sa pri obhliadke zistia závažné vady, alebo kupujúci deň pred ňou zomrie dokončené!).
odpoveď: Aj B aj D. Ak ponuka spĺňa požiadavky na zaradenie (t. j. plná cena s predbežným schválením veriteľa), kupujúci ponuku zvyčajne s radosťou prijme. Na trhu horúceho predajcu však vlastník môže oprávnene vydržať, kým nedostane lepšiu ponuku (napríklad vyššiu cenu alebo zrieknutie sa nepredvídaných udalostí).
Pretože každá ponuka je súčtom jej častí, dobrý maklér poradí svojim klientom o výhodách a nevýhodách ponuky. Napríklad, ak je prijatá nižšia hotovostná ponuka spolu s ponukou za plnú cenu, predajca sa môže rozhodnúť túto ponuku prijať v prvom prípade, keďže nenesie žiadnu pôžičku alebo nepredvídateľnosť – dva významné prvky na strane veriteľa, ktoré môžu vykoľajiť úschova.
Dôvod odpovede D? Predajca a realitný maklér podpisujú zmluvu o agentovi stanovujúcu povinnosti realitnej kancelárie, ktorej primárnou súčasťou je priviesť k stolu kvalifikovaného kupujúceho. Ak tak agent urobí, ale majiteľ domu sa rozhodne stiahnuť ponuku z trhu, nedodržal svoj koniec dohody a zmluva bola v podstate porušená. Realitná maklérka bude mať právo požadovať sľúbenú províziu, pretože splnila svoju stranu dohody. Nikdy som toho nebol svedkom, ale je to právne možné.
odpoveď: Najlepšia odpoveď je C. Predaj nehnuteľnosti je obrovská finančná transakcia, ktorá zahŕňa mnoho častí a hráčov – agentov, maklérov, escrow a vlastnícke agentúry, inšpektorov, odhadcov a predajcov. Dôsledky pre každého účastníka sú významné a môžu byť pre kupujúcich alebo predávajúcich stresujúce nie sú ústretové, kontroly objavia termity a úniky vody, spotrebiče potrebujú opravu resp výmena, Wreck-It Ralph opravári veci zhoršujú alebo sa posúvajú termíny.
Moja múdra rada? Zabezpečte si zastúpenie skúseného makléra, ktorý vás prevedie celým procesom a zabezpečí a pokojný, (relatívne) bezstresový proces od MLS po odovzdanie kľúčov... so spokojným kupujúcim a predávajúcim boot. Sľubujem, že je to možné. Potom nezblednete pri ďalšej vyhliadke na kúpu alebo predaj nehnuteľnosti.