Môže to znieť kontraintuitívne, ale kúpa väčšieho domu, ako potrebujete, alebo dokonca rodinného domu (napr bytový dom, dvoj- alebo trojizbový alebo hnedý kameň) s vyrezanými jednotkami vám môže pomôcť niektoré ušetriť cash. Než začnete zastávať, že budete mať viac kúpeľne na čistenie, počúvajte nás! S viacerými izbami alebo jednotkami si môžete vziať na nájomníkov kompenzáciu svojej mesačnej hypotéky a energie náklady, vloženie peňazí na istinu pôžičky, zatiaľ čo hodnota vašej nehnuteľnosti (dúfajme!) stúpania.
Táto stratégia znamená, že sa stanete živým prenajímateľom. Klopanie na dvere spolubývajúceho nájomcu, keď nájomné je neskoro? Áno, to je nepríjemné (ale dá sa tomu vyhnúť aj preto, že nás profesionáli z oblasti nehnuteľností chystajú naučiť).
Ak ste pripravení vziať si veľkýa-prístup domov k domu, choďte domov, tu je niekoľko rád odborníkov, ktorí vám pomôžu pri orientácii v tomto procese a vyhnú sa dráme spolubývania.
Ak plánujete kúpiť priestranný rodinný dom a prenajať si izbu alebo dva, keď budete bývať v dome, nebudete môcť tento budúci príjem z prenájmu využiť na získanie hypotéky.
Ak si však zakúpite viacgeneračný dom - a jednou z jednotiek v duplexe alebo v budove je vaša primárna rezidencia - veritelia môžu brať do úvahy plánovaný príjem z prenájmu.
„To sa trochu líši v závislosti od veriteľa a trhu; veritelia niekedy budú potrebovať nájomníkov, ktorí nájomné nájdu, predtým, ako spočítajú príjem z prenájmu, iní akceptujú potenciál prenájmu na trhu bez ohľadu na to, či sú nájomníci fyzicky už tam, alebo nie, “ vysvetľuje Kate Ziegler, investor, podnikateľ a realitné kancelárie v Arborview Realty v Bostone.
Ziegler má osobnú skúsenosť s „domovým hackovaním“ - hrou v oblasti nehnuteľností, v ktorej bývate v jednej jednotke, a prenajímate si iných na pokrytie hypotéky. Spolu s manželom kúpili svoj prvý domov v roku 2013, čo je trojgeneračná budova v bostonskej štvrti Jamajka Plain. Zdedili nájomníkov v dvoch jednotkách a presťahovali sa do neobsadenej jednotky v troch poschodiach.
Ziegler navrhuje, aby ste si pred zakúpením rodinného domu zvážili „najhorší scenár“, pokiaľ ide o krytie hypotéky.
„Vyskytnú sa voľné pracovné miesta a musíte byť na istý čas pripravení pokryť celú svoju hypotéku len pre prípad,“ hovorí. "Nájdite veriteľa, ktorý bude diskutovať o rôznych možnostiach pre vaše ciele a veriť svojim číslam."
V priebehu štyroch rokov si Ziegler a jej manžel spravili svoj majetok a ocenili o viac ako 50%. Obaja objavili talent pre prenajímateľov a lásku k nehnuteľnosti. Nakoniec využili prvý multi- na nákup iného. Jej manžel odišiel od 9 do 5 ako softvérový inžinier, aby uviedol na trh nový realitný trh, spravoval nehnuteľnosť a vykonával renovácie.
"Keď sme sa vydali touto cestou, nikto - dokonca ani v priemysle - nepochopil, čo sa snažíme robiť," hovorí. „Stále viac mladých kupcov však prejavuje záujem o kompenzáciu svojich nákladov na bývanie príjmami z prenájmu, a je to možné.“
Spravodlivé varovanie: Nájdenie rodinného domu na kúpu môže byť ťažké. V prípade Zeiglera spolu s manželom vyhľadávali a predkladali ponuky 18 mesiacov. Mali úzke kritériá, ale tiež súťažili s vývojármi, pretože mnoho multižánrov sa mení na byty.
Ďalšou možnosťou je kúpa domu väčšieho, ako potrebujete, a prenájom izieb.
Wes Woodruff, licencovaného hypotekárneho poradcu Úvery na bývanie od Angel Oak v Atlante hovorí, že nedávno nechal klienta kúpiť dom v hodnote 600 000 dolárov v oblasti s rýchlo sa zvyšujúcimi cenami. Mesačná platba je 3 500 dolárov mesačne, ale majiteľ má tri spolubývajúce, ktorí platia 900 dolárov mesačne, čo majiteľovi necháva 800 dolárov mesačne na čipovanie. Navyše, jeho hypotekárny úrok predstavuje odpis dane a dane z nehnuteľností a poistenie majiteľa domu môžu byť odpisom aj pre prenajímateľov, upozorňuje Woodruff.
„Myslím si, že je to skvelý nápad pre ľudí - najmä pre mladých slobodných ľudí,“ hovorí Woodruff. „Môžeš žiť s priateľmi. Môžete mať psa. Môžete mať varenie. A zároveň si môžete vytvoriť veľké bohatstvo tým, že ostatní ľudia zaplatia aspoň časť hypotéky. “
Stanovenie očakávaní je kľúčom ku všetkým vzťahom prenajímateľ-nájomca, ale je zvlášť dôležité pre nájomcov, ktorí sú tiež spolubývajúcimi, upozorňuje Ziegler.
Musíte zvážiť ďalšiu vrstvu okolností: Kto je zodpovedný za odhadzovanie snehu; je nájomca, ktorý sa má zaoberať prácou prenajímateľa, keď ste na dovolenke; a čo byť k dispozícii pre inštalatérov; a kto má slovo v farbách farieb?
„Pamätajte, že hoci je to váš domov, je to tiež domov pre niekoho iného a vy ako prenajímateľ ste zodpovední aj za zabezpečenie pokoja a pohody,“ hovorí.
Aj keď je váš nájomník spolubývajúcim, máte nájom, hovorí Ziegler. (Áno, aj keď je váš spolubývajúci nájomcom váš BFF).
„Nájomné zmluvy chránia všetkých zúčastnených stanovením očakávaní a stanovením právnych úloh,“ hovorí.
Evan Roberts, realitný agent so spoločnosťou Spoľahliví majitelia domov v Baltimore v Marylande navrhuje svojim klientom, ktorí idú po ceste viacerých rodín, aby si stále najali správcovskú spoločnosť.
"Pochopenie toho, ako skontrolovať nájomcov, je zručnosť, ktorá trvá roky, kým sa dokončí," hovorí Roberts. „Správcovská spoločnosť zníži šance, že zlý nájomca prekĺzne z procesu podania žiadosti. Poznajú tiež najlepšie spôsoby predaja nehnuteľnosti a pomôžu vám nájsť nájomcu rýchlejšie ako sami. “
„Nájomníci nemusia vedieť, že ste vlastníkom, keď s nimi žijete,“ hovorí. (Zaludny, však? Ale to tiež znamená, že nie ste ten, kto začína skoro ráno klopať na dvere, ak povedzme, že sa zneškodňuje odpadky).
Nájomníci, ktorí si prenajímajú prostredníctvom profesionálnej správcovskej spoločnosti, majú tiež menšiu pravdepodobnosť, že posunú hranice, ako je zaplatenie nájomného neskoro, hovorí Roberts.
Ďalšou možnosťou, ktorá vám môže ušetriť nejaké peniaze, ale zmierniť vás nepríjemné úlohy prenajímateľa, je vyskúšať službu, ako je úžitok, ktorá je určená pre domácich majstrov a dokáže automatizovať časovo náročné úlohy, ako je výber nájomného, nájom a kontrola nájomcov a riešenie problémov s údržbou.
Predtým, ako si zbalíte mosadznú armatúru, akcenty terrazzo a makramen, venujte nejaký čas prepašovaniu ukážka toho, čo hovoria odborníci v oblasti nehnuteľností, sú najlepšie domáce trendy, v ktorých budeme odhlasovať naše zoznamy 2020.
Sarah Magnuson
18. decembra 2019
